Η κλεψύδρα αδειάζει και η αβεβαιότητα πνίγει την αγορά ακινήτων, καθώς οι εκκρεμότητες γύρω από τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων χτυπούν «κόκκινο». Στις 31 Μαρτίου 2026 λήγει το περιθώριο τακτοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές μικρής και μεσαίας κλίμακας, δηλαδή για όσες εντάσσονται στις Κατηγορίες 1 έως 4. Αν δεν δοθεί παράταση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, χιλιάδες αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές κινδυνεύουν να μείνουν στα χαρτιά.
«Αόρατες» αυθαιρεσίες που βαραίνουν τα ακίνητα
Στην ελληνική πραγματικότητα, ελάχιστα ακίνητα είναι απολύτως συνεπή με τα εγκεκριμένα σχέδια και τις οικοδομικές άδειες. Μικρές μετατοπίσεις της οικοδομής, αλλαγές χρήσης χώρων, διαμερισματοποιήσεις ή αποκλίσεις που έγιναν δεκαετίες πριν, συχνά την ώρα της κατασκευής, ακολουθούν τους ιδιοκτήτες σαν σκιές.
Το πρόβλημα αποκαλύπτεται συνήθως την πιο ακατάλληλη στιγμή: όταν έρθει η ώρα της μεταβίβασης και απαιτηθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Η διαδικασία λειτουργεί ως πλήρης «ακτινογραφία» των πολεοδομικών παραβάσεων. Αν αυτές δεν έχουν προηγουμένως ρυθμιστεί, η έκδοση σταματά – και μαζί της παγώνει η συναλλαγή.
Μέχρι σήμερα, πάνω από 1,7 εκατομμύρια ακίνητα έχουν ενταχθεί σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων. Παρ’ όλα αυτά, όσο πλησιάζει η λήξη της προθεσμίας, ο ρυθμός δεν επιταχύνεται. Πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν πλήρως τις αποκλίσεις του ακινήτου τους, μέχρι να βρεθούν ξαφνικά μπροστά στο αδιέξοδο.
Τα δύσκολα διλήμματα στο ΥΠΕΝ
Στο ΥΠΕΝ υπάρχει πλήρης επίγνωση ότι το ζήτημα δεν μπορεί να παραπεμφθεί στις καλένδες. Το κεφάλαιο των αυθαιρέτων ανοίγει ξανά, φέρνοντας στο προσκήνιο κρίσιμα ερωτήματα: θα δοθεί νέα ανάσα χρόνου ή θα μπει οριστικό φρένο; Θα επικρατήσει η προσαρμογή ή μια αδιαπραγμάτευτη γραμμή;
Κομβικό παραμένει και το τι θα γίνει με τα ακίνητα που ξεφεύγουν από τις «ανώδυνες» κατηγορίες, δηλαδή με όσα έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες ή είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα (Κατηγορία 5).
Πιθανή λύση για τις μικρές παραβάσεις
Για τις μικρότερες αυθαιρεσίες, το επικρατέστερο σενάριο συνδέει τη λύση με την ίδια τη μεταβίβαση. Αντί να κλείσει οριστικά η πόρτα των νομιμοποιήσεων, να παραμείνει μισάνοιχτη μέχρι τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να εκδώσει Ταυτότητα Κτιρίου. Τότε και μόνο τότε θα ενεργοποιείται η υποχρέωση τακτοποίησης.
Η βασική κόκκινη γραμμή, πάντως, δεν αλλάζει: καμία νομιμοποίηση δεν επιτρέπεται για αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011.
Κατηγορία 5: ανοιχτή πληγή τετραετίας
Αν οι Κατηγορίες 1 έως 4 προκαλούν πονοκέφαλο, η Κατηγορία 5 παραμένει ανοιχτό μέτωπο εδώ και τέσσερα χρόνια. Από το 2020, τα μεγάλα αυθαίρετα – κτίρια με σοβαρές παραβάσεις ή χωρίς άδεια – βρίσκονται σε θεσμικό κενό. Και το πρόβλημα δεν αφορά μόνο ιδιώτες.
Σχολεία, δημαρχεία, δημοτικά κτίρια, ακόμη και νοσοκομεία εμφανίζονται πολεοδομικά «μετέωρα». Εκτιμήσεις ανεβάζουν το ποσοστό των δημόσιων κτιρίων αυτής της κατηγορίας έως και στο 30%, με άμεσες συνέπειες: αδυναμία ένταξης σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης, ακόμη κι όταν υπάρχουν διαθέσιμα ευρωπαϊκά κονδύλια. Η Ευρώπη χρηματοδοτεί μόνο ό,τι είναι νομικά τακτοποιημένο.
Δημόσια κτίρια εκτός χρηματοδοτήσεων
Η εμπειρία δήμων που διαπίστωσαν εκ των υστέρων – μετά το «πάγωμα» των νομιμοποιήσεων το φθινόπωρο του 2020 – ότι σχολεία και δημαρχεία θεωρούνται αυθαίρετα, ανέδειξε το μέγεθος του προβλήματος. Κτίρια που λειτουργούν επί δεκαετίες, χωρίς να είναι επικίνδυνα, μπλοκάρονται επειδή χτίστηκαν σε άλλες εποχές, με διαφορετικούς κανόνες και πρακτικές.
Πολιτικό κόστος και συσσωρευμένη πίεση
Παρά τις εισηγήσεις για επανεκκίνηση των ρυθμίσεων, το πολιτικό κόστος παραμένει βαρύ. Μετά τη δημοσιότητα που πήραν αυθαιρεσίες σε περιοχές-βιτρίνα για τον τουρισμό, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Μήλος, αλλά και τις αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ, κάθε κίνηση αντιμετωπίζεται με επιφύλαξη.
Η πίεση, ωστόσο, συσσωρεύεται. Το σενάριο μιας νέας αλλά σύντομης παράτασης επανέρχεται, πιθανώς με αυστηρότερους ελέγχους και υψηλότερα πρόστιμα. Την ίδια ώρα, έληξε και η εξαίρεση που ίσχυε για ακίνητα της Κατηγορίας 5 στα χαρτοφυλάκια τραπεζών, της ΕΤΑΔ και άλλων φορέων, προσθέτοντας ακόμη ένα κομμάτι στο παζλ της αβεβαιότητας.