15 εκατ. ευρώ «τρύπα» από ανείσπρακτα ενοίκια: Το Ε411 που «μπλοκάρει» φόρο έως 45% – Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Η απογείωση των ενοικίων δεν έφερε μόνο κέρδη στην τσέπη των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και «κανόνια» από ενοικιαστές που αδυνατούν να αντεπεξέλθουν στο τίμημα της στέγης. Για τον λόγο αυτό χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν να φορολογηθούν για εισοδήματα που δεν εισέπραξαν ποτέ. Αν τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν δηλωθούν σωστά και εγκαίρως, η Εφορία μπορεί να επιβάλει φόρο που φτάνει έως και το 45%. Το «κλειδί» για να αποφευχθεί αυτή η άδικη επιβάρυνση είναι το έντυπο Ε411 της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Τι είναι το Ε411 και τι δηλώνεται

Στο συγκεκριμένο έντυπο καταχωρούνται:

1. -Τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο ή επωνυμία).
2. -Η διεύθυνση του ακινήτου.
3. -Το συνολικό ποσό των ενοικίων που δεν καταβλήθηκαν.
4. -Το φορολογικό έτος στο οποίο αφορούν.
5. -Η υποβολή γίνεται ψηφιακά και αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση ώστε τα ανείσπρακτα ποσά να μη φορολογηθούν ως κανονικό εισόδημα.
6. -Τα βήματα πριν από τη φορολογική δήλωση

Πριν την οριστική υποβολή της δήλωσης, οι ιδιοκτήτες πρέπει:

1. -Να έχουν κινηθεί νομικά κατά του ενοικιαστή, με:
2. -διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου,
3. -δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων,
4. -ή αγωγή αποβολής/επιδίκασης μισθωμάτων.

Να καταθέσουν ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ:

1. -Το έντυπο Ε411 (ξεχωριστά για κάθε μισθωτή, ακίνητο και δικαιολογητικό).
2. -Τα απαραίτητα αποδεικτικά έγγραφα.
3. -Σε περίπτωση αδυναμίας ψηφιακής υποβολής, η διαδικασία μπορεί να γίνει και έντυπα (ταχυδρομικά ή αυτοπροσώπως).

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται

-Δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής/απόδοσης μισθίου ή αντίγραφο αγωγής με αποδεικτικό επίδοσης.

Σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, πίνακας αναγγελίας χρεών.

1. -Υπεύθυνη δήλωση ότι τα ενοίκια δεν εισπράχθηκαν έως την εκτέλεση της απόφασης.
2. -Έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή (όπου απαιτείται).
3. -Αν δεν προσκομιστούν τα απαραίτητα έγγραφα, η ΑΑΔΕ προχωρά σε νέα εκκαθάριση και φορολογεί κανονικά τα ποσά.

Πώς δηλώνονται τα ενοίκια που τελικά εισπράχθηκαν

Τα ενοίκια που:

1. -δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025 ή
2. -είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενο έτος αλλά εισπράχθηκαν το 2025
3. -δηλώνονται αρχικά στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1.

Το «φέσι» των 15 εκατ. ευρώ

Η στεγαστική πίεση και οι οικονομικές δυσκολίες νοικοκυριών και επαγγελματιών έχουν αυξήσει τα φαινόμενα καθυστερήσεων ή μη καταβολής ενοικίων. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, το 2024 περίπου 4.500 ιδιοκτήτες δεν εισέπραξαν συνολικά 15 εκατ. ευρώ από μισθώματα. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο η απώλεια εισοδήματος, αλλά και ο κίνδυνος φορολόγησης για χρήματα που δεν μπήκαν ποτέ στον λογαριασμό τους.

Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια

Το καθαρό εισόδημα από ακίνητα φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού αφαιρεθεί αυτόματα 5% για δαπάνες συντήρησης.

Ισχύουσα κλίμακα:

1. –Έως 12.000 ευρώ: 15%
2. –12.001 – 35.000 ευρώ: 35%
3. –Πάνω από 35.000 ευρώ: 45%

Από τον Ιανουάριο του 2026 εφαρμόζεται νέα ενδιάμεση κλίμακα 25% για εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 8,5 δισ. ευρώ ετησίως.

1. -7 στους 10 δηλώνουν έως 5.000 ευρώ.
2. -Το 87% εμφανίζει ετήσιο εισόδημα κάτω από 10.000 ευρώ.
3. -Λιγότεροι από 1 στους 10 δηλώνουν 10.000–20.000 ευρώ.

Με τόσο μεγάλη πλειονότητα μικρών ιδιοκτητών, η σωστή δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων μέσω του Ε411 δεν είναι απλώς τυπική διαδικασία — είναι ζήτημα ουσιαστικής φορολογικής προστασίας.