Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενεργοποιεί διαδικασία που επιτρέπει την πώληση ακινήτων με επιβλημένη κατάσχεση, χωρίς να απαιτείται πλέον σε κάθε περίπτωση η πλήρης εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο. Η αποδέσμευση θα μπορεί να εγκρίνεται με μερική καταβολή του χρέους από το τίμημα της μεταβίβασης, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η ρύθμιση προβλέπεται στην απόφαση Α.1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Με αυτήν τίθεται σε εφαρμογή το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 18 του ν. 5293/2026.
Μέχρι την εφαρμογή του νέου πλαισίου, η άρση κατάσχεσης ακινήτου για την ολοκλήρωση μιας πώλησης προϋπέθετε κατά κανόνα την εξόφληση ολόκληρης της οφειλής που είχε οδηγήσει στο μέτρο. Πλέον, η ΑΑΔΕ μπορεί να συναινεί στην άρση της κατάσχεσης όταν διασφαλίζεται η απόδοση μέρους του ποσού στην φορολογική διοίκηση.
Η ψηφιακή αίτηση για άρση κατάσχεσης
Ο οφειλέτης που θέλει να μεταβιβάσει ακίνητο με κατάσχεση πρέπει να καταθέσει ψηφιακή αίτηση άρσης μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην ιστοσελίδα myaade.gr.
Η υποβολή γίνεται από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > ‘Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Η διαδικασία αφορά σε μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία, όπως η πώληση. Για να εκδοθεί η απόφαση αποδέσμευσης πρέπει να συντρέχουν ταυτόχρονα τρεις όροι.
Οι 3 όροι για τη μεταβίβαση ακινήτου
Πρώτον, ο οφειλέτης πρέπει, κατά τον χρόνο της άρσης της κατάσχεσης, να μπορεί να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, όπως προβλέπει το άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
Δεύτερον, το συμφωνημένο τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι υψηλότερη, ως κατώτατο όριο λαμβάνεται η αντικειμενική αξία.
Τρίτον, ο συμβολαιογράφος οφείλει να παρακρατήσει από το τίμημα και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό ίσο τουλάχιστον με το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό μπορεί να αυξηθεί, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εκτίμηση για την εισπραξιμότητα του υπολοίπου χρέους.
Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση για την κατάσχεση υπερβαίνει εκείνο που αναγράφεται στο αποδεικτικό ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής, αποδίδεται το υψηλότερο ποσό.
Πώς καθορίζεται το ποσό παρακράτησης
Εφόσον η ΑΑΔΕ διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδει την απόφαση άρσης της κατάσχεσης και την αποστέλλει στον οφειλέτη. Μαζί αποστέλλεται έγγραφο με τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας που χρησιμοποιήθηκαν για τη φορολογική συνέπεια και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.
Ενδεικτικά, φυσικό πρόσωπο που επιδιώκει να πουλήσει ακίνητο με κατάσχεση 80.000 ευρώ και συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, δηλαδή 100 βαθμούς, υπάγεται στο ελάχιστο ποσοστό παρακράτησης 25%.
Στην περίπτωση αυτή, από το τίμημα παρακρατούνται 20.000 ευρώ, δηλαδή το 25% των 80.000 ευρώ. Αν όμως το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, σύμφωνα με το άρθρο 12 ΚΦΔ, επιβάλλει μεγαλύτερη παρακράτηση, θα πρέπει να αποδοθεί το μεγαλύτερο ποσό.
Μετά την καταβολή του απαιτούμενου ποσού στην ΑΑΔΕ, η κατάσχεση μπορεί να αρθεί και η αγοραπωλησία να ολοκληρωθεί. Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει το σύνολο των 80.000 ευρώ πριν προχωρήσει στη μεταβίβαση.
Για πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνούν με την Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521. Η τηλεφωνική γραμμή 1521 λειτουργεί χωρίς χρέωση τις εργάσιμες ημέρες, από τις 7:00 έως τις 20:00. Ψηφιακή εξυπηρέτηση παρέχεται όλο το 24ωρο μέσω του my1521, στη διαδρομή: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων.