Νέα διαδικασία ενεργοποιείται από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 για ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και πολίτες επιχειρούν να κατοχυρώσουν δικαιώματα ιδιοκτησίας επικαλούμενοι χρησικτησία.
Η αλλαγή αφορά ένα ζήτημα που αγγίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις παλαιών ακινήτων για τα οποία δεν υπάρχουν συμβόλαια ή η κυριότητα δεν είχε δηλωθεί σωστά κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης.
Κεντρικό στοιχείο του νέου καθεστώτος είναι η κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία θα πρέπει να προηγείται της προσφυγής στο δικαστήριο. Η διαδικασία αυτή αποκτά υποχρεωτικό χαρακτήρα και, εάν ο ενδιαφερόμενος την παρακάμψει, υπάρχει κίνδυνος η αγωγή του να μην εξεταστεί επί της ουσίας.
Στόχος είναι ένα μέρος των διαφορών να μπορεί να επιλύεται χωρίς πολυετείς δικαστικές διαδικασίες, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχουν επαρκή στοιχεία που αποδεικνύουν τα δικαιώματα του πολίτη.
Πώς αποδεικνύεται η χρησικτησία
Η απλή χρήση ενός ακινήτου δεν αρκεί από μόνη της για την αναγνώριση κυριότητας.
Ο ενδιαφερόμενος που επικαλείται χρησικτησία καλείται να αποδείξει ότι νέμεται το ακίνητο ως ιδιοκτήτης επί τουλάχιστον 20 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχουν πραγματικά και κατά το δυνατόν διαχρονικά στοιχεία που να αποτυπώνουν τη σχέση του με το συγκεκριμένο ακίνητο.
Η τεκμηρίωση αποκτά επομένως καθοριστική σημασία. Ο πολίτης θα πρέπει να συγκεντρώσει έγγραφα και άλλα αποδεικτικά μέσα από τα οποία να προκύπτει ότι η παρουσία και η διαχείριση του ακινήτου δεν είναι πρόσφατες ή περιστασιακές.
Μεταξύ των στοιχείων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν βρίσκονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος και ύδρευσης, παλαιά μισθωτήρια, τοπογραφικά διαγράμματα, οικοδομικές άδειες, καθώς και φορολογικές δηλώσεις που συνδέουν τον ενδιαφερόμενο με το ακίνητο.
Ε9 και δύο ένορκες βεβαιώσεις
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά και η φορολογική εικόνα του ακινήτου. Στον φάκελο θα πρέπει να περιλαμβάνεται έντυπο Ε9, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί από τον ενδιαφερόμενο τουλάχιστον δέκα χρόνια νωρίτερα.
Παράλληλα, προβλέπεται η προσκόμιση δύο ένορκων βεβαιώσεων, οι οποίες θα λειτουργούν συμπληρωματικά προς τα υπόλοιπα στοιχεία του φακέλου.
Στην πράξη, όσο περισσότερα έγγραφα καλύπτουν διαφορετικές χρονικές περιόδους και αποδεικνύουν σταθερή σχέση με το ακίνητο, τόσο πληρέστερη είναι η εικόνα που μπορεί να παρουσιαστεί στη διαδικασία.
Για παράδειγμα, ένα παλαιό τοπογραφικό μπορεί να συνδυαστεί με φορολογικές δηλώσεις, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή έγγραφα που συνδέονται με εργασίες και χρήση του ακινήτου. Το βάρος δεν πέφτει σε ένα μοναδικό δικαιολογητικό, αλλά στη συνολική τεκμηρίωση της πολυετούς νομής.
Πότε μπορεί να αποφευχθεί το δικαστήριο
Η σημαντική πρακτική αλλαγή βρίσκεται στη δυνατότητα επίλυσης της υπόθεσης κατά το στάδιο της διαμεσολάβησης.
Εφόσον το Δημόσιο δεν διεκδικεί δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο και ο πολίτης μπορεί να παρουσιάσει επαρκή στοιχεία για τη χρησικτησία, θα υπάρχει δυνατότητα επίτευξης συμφωνίας.
Σε μια τέτοια περίπτωση ανοίγει ο δρόμος για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, χωρίς να χρειάζεται να ολοκληρωθεί μια χρονοβόρα αντιδικία ενώπιον των δικαστηρίων.
Η διαδικασία μπορεί έτσι να περιορίσει τόσο τον χρόνο όσο και το οικονομικό κόστος για υποθέσεις στις οποίες η πραγματική κατάσταση του ακινήτου μπορεί να τεκμηριωθεί και δεν υπάρχει σύγκρουση με αξιώσεις του Δημοσίου.
Τι συμβαίνει εάν δεν υπάρξει συμφωνία
Η διαμεσολάβηση δεν σημαίνει ότι καταργείται η δυνατότητα δικαστικής διεκδίκησης.
Εάν οι εμπλεκόμενες πλευρές δεν καταλήξουν σε συμφωνία, η υπόθεση θα μπορεί να συνεχιστεί ενώπιον της Δικαιοσύνης. Το ίδιο ισχύει όταν το Δημόσιο προβάλλει δικά του δικαιώματα επί της έκτασης.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κυριότητα θα εξακολουθήσει να κρίνεται δικαστικά με βάση τα στοιχεία που παρουσιάζουν οι πλευρές.
Για τους πολίτες που έχουν ακίνητο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», το νέο σύστημα καθιστά ακόμη σημαντικότερη την έγκαιρη συγκέντρωση όλων των διαθέσιμων αποδεικτικών εγγράφων. Παλαιές φορολογικές δηλώσεις, λογαριασμοί, άδειες και τοπογραφικά μπορούν να αποδειχθούν κρίσιμα για μια ιδιοκτησιακή σχέση που στην πράξη μπορεί να υφίσταται επί δεκαετίες, αλλά δεν έχει αποτυπωθεί σωστά στο Κτηματολόγιο.