Νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, με πέντε μεγάλες αλλαγές που επηρεάζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και φορολογούμενους και οι οποίες αρχίζουν να ξεδιπλώνονται από το φθινόπωρο του 2026 έως και το 2027.
Στο επίκεντρο βρίσκονται η διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, η δυνατότητα διόρθωσης λανθασμένων τετραγωνικών χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος, τα νέα πρόστιμα για λανθασμένες ή εκπρόθεσμες δηλώσεις μίσθωσης και η σταδιακή σύνδεση των φορολογητέων αξιών με τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς.
Κεντρικό εργαλείο των αλλαγών θα είναι το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων – ΜΙΔΑ, το οποίο φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο ψηφιακό σύστημα στοιχεία που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτα σε Ε9, Κτηματολόγιο, μισθωτήρια και άλλες βάσεις δεδομένων.
1. Περισσότεροι ιδιοκτήτες χωρίς ΕΝΦΙΑ από το 2027
Η πρώτη μεγάλη αλλαγή αφορά την πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Από το 2027, σύμφωνα με τα μέτρα που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ, το πληθυσμιακό όριο διευρύνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους, ενώ ειδικά για τη Δυτική Μακεδονία φτάνει στους 2.200 κατοίκους. Στο καθεστώς προστίθενται ακόμη 131 οικισμοί, με περίπου 62.000 επιπλέον ιδιοκτήτες να αναμένεται να επωφεληθούν. Συνολικά, η απαλλαγή υπολογίζεται ότι θα καλύψει περίπου 650.000 ιδιοκτήτες σε 12.855 οικισμούς.
Ακριβότερα ακίνητα και ενοίκια στο β’ τρίμηνο του 2026
Η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία φυσικών προσώπων που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.
Υπάρχει όμως και περιουσιακό όριο: η φορολογητέα αξία της κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Η κυβέρνηση έχει εντάξει το μέτρο στις νέες παρεμβάσεις της περιόδου 2026-2027, οι οποίες όμως απαιτούν την ολοκλήρωση της σχετικής νομοθετικής διαδικασίας.
2. Διορθώσεις στα τετραγωνικά χωρίς τον φόβο αναδρομικού ΕΝΦΙΑ
Η δεύτερη αλλαγή αφορά ένα χρόνιο πρόβλημα χιλιάδων ακινήτων.
Δεν είναι σπάνιο τα τετραγωνικά που εμφανίζονται στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου να μην ταυτίζονται.
Μέχρι σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες απέφευγαν να διορθώσουν τέτοιες αποκλίσεις, φοβούμενοι ότι η μεταβολή θα άνοιγε τον δρόμο για αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ, πρόστιμα και προσαυξήσεις προηγούμενων ετών.
Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να δοθεί η δυνατότητα δήλωσης των πραγματικών τετραγωνικών χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας, χωρίς πρόστιμα ανακρίβειας και χωρίς τόκους εκπρόθεσμης καταβολής.
Η ρύθμιση μπορεί να λειτουργήσει και προς όφελος ιδιοκτητών που σήμερα φορολογούνται για περισσότερα τετραγωνικά από όσα διαθέτουν πραγματικά.
Εφόσον η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου τεκμηριώνει μικρότερη επιφάνεια από αυτήν που εμφανίζεται σε άλλα μητρώα, προβλέπεται από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ να μπορεί να υπολογιστεί με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια.
Με άλλα λόγια, η «τακτοποίηση» των στοιχείων δεν θα σημαίνει αυτομάτως και φορολογικό λογαριασμό για το παρελθόν.
3. Τέλος στα ενοίκια με μετρητά
Η τρίτη αλλαγή αφορά σχεδόν κάθε ιδιοκτήτη που εκμισθώνει ακίνητο και κάθε νοικοκυριό που πληρώνει ενοίκιο.
Από την 1η Ιουλίου 2027, τα ενοίκια θα πρέπει να καταβάλλονται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω του ΜΙΔΑ.
Στόχος είναι κάθε πληρωμή να αφήνει σαφές τραπεζικό αποτύπωμα και να περιοριστούν τόσο τα αδήλωτα μισθώματα όσο και οι διαφορές ανάμεσα στα πραγματικά ποσά και εκείνα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.
Οι συνέπειες της μη τραπεζικής πληρωμής, όμως, θα αφορούν και τις δύο πλευρές.
Ο ιδιοκτήτης που εισπράττει το μίσθωμα εκτός τραπεζικού συστήματος μπορεί να χάσει την έκπτωση 5% που αναγνωρίζεται στα έσοδα από μισθώματα για δαπάνες επισκευής, συντήρησης και λειτουργίας του ακινήτου.
Ο ενοικιαστής, από την άλλη πλευρά, μπορεί να χάσει παροχές που συνδέονται με την αποδεδειγμένη καταβολή ενοικίου, όπως επιδότηση ή επιστροφή ενοικίου.
4. Νέα πρόστιμα για μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις
Η τέταρτη αλλαγή αφορά τις προθεσμίες και την ακρίβεια των δηλώσεων.
Με τη λειτουργία του ΜΙΔΑ, οι νέες μισθώσεις θα πρέπει να δηλώνονται εντός τριών μηνών από την έναρξή τους, ενώ για τις μισθώσεις αγροτικής γης η προθεσμία θα είναι δύο μήνες.
Αντίστοιχη υποχρέωση θα υπάρχει και στις δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων σε παιδιά, γονείς, συγγενείς ή τρίτους.
Και εδώ η αλλαγή συνοδεύεται από σημαντικά πρόστιμα:
- 500 ευρώ για εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης.
- 1.000 ευρώ για ανακριβή δήλωση που χρησιμοποιείται προκειμένου να εισπραχθεί παράνομα κάποιο επίδομα ή επιδότηση.
- 100 ευρώ όταν υπάρχει ανακρίβεια χωρίς να έχει οδηγήσει σε παράνομη λήψη παροχής.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η ευθύνη δεν θα βαραίνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη.
Τα πρόστιμα για μη δήλωση ή ανακριβή στοιχεία μπορούν να αφορούν τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον ενοικιαστή, ενώ στις δωρεάν παραχωρήσεις μπορεί να βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη και τον χρήστη του ακινήτου.
5. Η Εφορία θα «βλέπει» όλο και περισσότερο την πραγματική αξία κάθε ακινήτου
Η πέμπτη αλλαγή είναι ίσως η πιο μακροπρόθεσμη.
Το ΜΙΔΑ δεν σχεδιάζεται μόνο ως εργαλείο παρακολούθησης μισθώσεων και τετραγωνικών.
Θα τροφοδοτεί σταδιακά και τον μηχανισμό μέσω του οποίου το κράτος επιχειρεί να προσεγγίσει τις πραγματικές αξίες της αγοράς.
Σε πρώτη φάση, ο στόχος είναι η μεγαλύτερη σύγκλιση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές που διαμορφώνονται στις αγοραπωλησίες.
Σε δεύτερο χρόνο, ο σχεδιασμός προβλέπει αξιοποίηση πραγματικών στοιχείων συναλλαγών που θα συλλέγονται από το ΜΙΔΑ, την ΑΑΔΕ και άλλες δημόσιες και ιδιωτικές πηγές.
Αυτό σημαίνει ότι στο μέλλον οι αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας μπορεί να περιορίζονται ταχύτερα.
Και επειδή οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν φόρους μεταβίβασης, γονικές παροχές, δωρεές και σειρά άλλων επιβαρύνσεων, η συγκεκριμένη αλλαγή μπορεί να έχει πολύ ευρύτερες φορολογικές συνέπειες από τις υπόλοιπες.
Ποιοι είναι οι μεγάλοι κερδισμένοι
Οι πιο άμεσοι ωφελημένοι είναι οι ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας στους μικρούς οικισμούς που εντάσσονται στην απαλλαγή του ΕΝΦΙΑ.
Σημαντικό όφελος μπορούν επίσης να έχουν όσοι διαθέτουν ακίνητα με λάθη ή αποκλίσεις στα τετραγωνικά και μέχρι σήμερα απέφευγαν τη διόρθωσή τους λόγω του φόβου αναδρομικών επιβαρύνσεων.
Παράλληλα, ένα πιο διαφανές σύστημα πληρωμών μπορεί να διευκολύνει ενοικιαστές που χρειάζονται επίσημη απόδειξη της καταβολής του μισθώματος για να διεκδικήσουν κοινωνικές παροχές.
Από την άλλη πλευρά, η εποχή των «χαλαρών» δηλώσεων μίσθωσης, των μετρητών χωρίς τραπεζικό ίχνος και των αποκλίσεων μεταξύ διαφορετικών μητρώων φαίνεται να τελειώνει.
Το νέο σύστημα δεν φέρνει μόνο ελαφρύνσεις.
Φέρνει πολύ μεγαλύτερη διασταύρωση δεδομένων και, μαζί με αυτήν, αυξημένο κίνδυνο προστίμων για όσους δεν δηλώνουν εγκαίρως ή σωστά τις μεταβολές των ακινήτων τους.
Το 2027 γίνεται χρονιά-ορόσημο για τα ακίνητα
Οι αλλαγές δεν τίθενται όλες σε ισχύ ταυτόχρονα.
Ορισμένες βρίσκονται ακόμη στο στάδιο του κυβερνητικού σχεδιασμού και της νομοθέτησης, ενώ άλλες συνδέονται με την πλήρη λειτουργία του ΜΙΔΑ.
Η κατεύθυνση όμως είναι ξεκάθαρη.
Το κράτος επιχειρεί να δημιουργήσει μία ενιαία ψηφιακή εικόνα για κάθε ακίνητο: ποιος το έχει, πόσα τετραγωνικά είναι, ποιος κατοικεί σε αυτό, αν μισθώνεται, πόσο πληρώνεται και ποια είναι η πραγματική του αξία.
Για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες αυτό μπορεί να σημαίνει χαμηλότερους φόρους και ευκολότερες διορθώσεις.
Για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές που μέχρι σήμερα λειτουργούσαν εκτός των δηλωμένων διαδικασιών, όμως, το μήνυμα είναι εξίσου σαφές:
από το 2027 η αγορά ακινήτων περνά σε μια εποχή πολύ μεγαλύτερης διαφάνειας — και πολύ μικρότερης ανοχής στα λάθη.