Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων φέρνει η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), μιας ψηφιακής βάσης που θα συγκεντρώνει πληροφορίες για τις τιμές πώλησης, τα ενοίκια και τις εμπορικές αξίες των ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Το νέο σύστημα θα αποτελέσει τη βάση για τον αυτοματοποιημένο υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, με ορίζοντα λειτουργίας τα τέλη του 2027, χωρίς ωστόσο να συνεπάγεται άμεσες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ ή στους φόρους μεταβίβασης.
Η σχετική ρύθμιση περιλαμβάνεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Βασικός στόχος είναι να περιοριστεί η απόκλιση ανάμεσα στις αντικειμενικές τιμές που χρησιμοποιεί η Εφορία και στις πραγματικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Πώς θα λειτουργεί η νέα Τράπεζα Αξιών Ακινήτων;
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα λειτουργεί ως κεντρικός μηχανισμός συγκέντρωσης και επεξεργασίας οικονομικών δεδομένων της κτηματαγοράς.
Στη νέα ψηφιακή βάση θα καταχωρίζονται στοιχεία από τα συμβόλαια αγοραπωλησίας, τις δηλωμένες μισθώσεις, τις μεταβιβάσεις και τα εμπράγματα δικαιώματα.
Παράλληλα, θα αξιοποιούνται πληροφορίες από τράπεζες, πιστοποιημένους εκτιμητές, μεσιτικά γραφεία και άλλους επαγγελματίες της αγοράς, μέσω συμφωνιών συνεργασίας.
Έτσι, το υπουργείο θα μπορεί να αποκτά πιο ολοκληρωμένη εικόνα για το πόσο πραγματικά πωλούνται ή εκμισθώνονται τα ακίνητα σε κάθε περιοχή.
Τα δεδομένα προβλέπεται να συγκεντρώνονται σε ανωνυμοποιημένη μορφή, με μέτρα προστασίας των προσωπικών πληροφοριών.
Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών θα υπάγεται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, με αξιοποίηση της ψηφιακής υποδομής ΨΥΔΗΠΕΕΚ.
Θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες από το 2027;
Η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών δεν σημαίνει ότι οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν αυτομάτως το 2027.
Το συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα αφορά την προετοιμασία και την προβλεπόμενη λειτουργία του νέου αυτοματοποιημένου συστήματος υπολογισμού αξιών και όχι την υποχρεωτική αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης.
Σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες εξακολουθούν να βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στην τελευταία γενική αναπροσαρμογή του 2021, παρά τις μεταβολές που έχουν σημειωθεί στην αγορά κατοικίας.
Σε αρκετές περιοχές, ιδιαίτερα εκεί όπου καταγράφεται έντονη ζήτηση, οι εμπορικές τιμές έχουν απομακρυνθεί από τις φορολογικές.
Το νέο σύστημα φιλοδοξεί να αποτυπώνει αυτές τις διαφορές με μεγαλύτερη ακρίβεια, ώστε οι μελλοντικές αποφάσεις να βασίζονται σε περισσότερα και πιο αντιπροσωπευτικά στοιχεία.
Ωστόσο, η τελική απόφαση για οποιαδήποτε αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες θα εξακολουθήσει να αποτελεί ζήτημα θεσμικής και διοικητικής διαδικασίας.
Τι σημαίνει για τον ΕΝΦΙΑ, τις μεταβιβάσεις και τις γονικές παροχές;
Η πιθανή αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ενδιαφέρει εκατομμύρια ιδιοκτήτες, καθώς οι τιμές ζώνης επηρεάζουν τη φορολογική αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας.
Εφόσον στο μέλλον αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες σε μια περιοχή, ενδέχεται να επηρεαστούν ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης, καθώς και οι φόροι που συνδέονται με κληρονομιές και γονικές παροχές.
Οι επιπτώσεις, πάντως, δεν θα είναι ίδιες για όλους. Θα εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, τις ισχύουσες φορολογικές κλίμακες, τα αφορολόγητα όρια και τυχόν ειδικές απαλλαγές.
Για παράδειγμα, μια αύξηση της τιμής ζώνης δεν συνεπάγεται απαραίτητα αντίστοιχη ποσοστιαία αύξηση στον ΕΝΦΙΑ, καθώς ο υπολογισμός του φόρου περιλαμβάνει περισσότερες παραμέτρους.
Προς το παρόν δεν προβλέπεται αυτόματη αλλαγή στη φορολογία ακινήτων λόγω της δημιουργίας της νέας βάσης δεδομένων.
Πώς θα υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες με αλγόριθμους;
Σημαντικό μέρος του σχεδιασμού αφορά την ανάπτυξη του Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA).
Πρόκειται για ένα σύστημα που θα αξιοποιεί αυτοματοποιημένες μεθόδους επεξεργασίας δεδομένων, ώστε να υπολογίζει εκτιμώμενες αξίες με βάση τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Στην αξιολόγηση θα μπορούν να συνεκτιμώνται οι πραγματικές συναλλαγές, η γεωγραφική θέση και άλλες οικονομικές παράμετροι.
Σήμερα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών απαιτεί τη συμμετοχή πιστοποιημένων εκτιμητών, αρμόδιων επιτροπών και υπηρεσιών του υπουργείου.
Με το CAMA, ένα σημαντικό μέρος της συλλογής και ανάλυσης στοιχείων θα μπορεί να πραγματοποιείται αυτοματοποιημένα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ένας αλγόριθμος θα αποφασίζει μόνος του την αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Οι υπολογισμοί θα αποτελούν εργαλείο υποστήριξης των αρμόδιων αρχών, ενώ οι τελικές αποφάσεις θα εξαρτώνται από το θεσμικό πλαίσιο.
Ποια είναι η σχέση της Τράπεζας Αξιών με το ΜΙΔΑ;
Η νέα βάση δεδομένων συνδέεται με τον ευρύτερο ψηφιακό μετασχηματισμό της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας.
Σε αυτόν εντάσσεται και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο σχεδιάζεται να συγκεντρώνει πληροφορίες για την ταυτότητα, την ιδιοκτησία και τη χρήση των ακινήτων.
Τα δύο συστήματα θα έχουν διαφορετικό ρόλο.
Το ΜΙΔΑ θα επικεντρώνεται στο ποιος κατέχει ένα ακίνητο και πώς αυτό χρησιμοποιείται, ενώ η Τράπεζα Αξιών θα καταγράφει την οικονομική εικόνα της αγοράς, δηλαδή τις τιμές αγοραπωλησίας, τα μισθώματα και τις εκτιμήσεις αξίας.
Η συνδυασμένη αξιοποίηση των πληροφοριών θα μπορούσε μελλοντικά να διευκολύνει τις φορολογικές διασταυρώσεις, εφόσον θεσπιστούν οι απαραίτητες νόμιμες διασυνδέσεις.
Πότε θα δουν οι ιδιοκτήτες τις πρώτες αλλαγές;
Ο σχεδιασμός τοποθετεί τη λειτουργία του νέου αυτοματοποιημένου συστήματος στα τέλη του 2027.
Μέχρι τότε θα πρέπει να προχωρήσουν η συγκέντρωση των δεδομένων, η διασύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων και η ανάπτυξη των μηχανισμών επεξεργασίας και εκτίμησης.
Το σημαντικότερο ερώτημα για τους ιδιοκτήτες παραμένει πότε θα πραγματοποιηθεί η επόμενη γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
Η απάντηση δεν προκύπτει αυτομάτως από το χρονοδιάγραμμα της Τράπεζας Αξιών.
Το υπουργείο θα διαθέτει ένα νέο εργαλείο για να παρακολουθεί τις μεταβολές στην κτηματαγορά, όμως η απόφαση για το εάν, πότε και σε ποιο βαθμό οι εμπορικές τιμές θα επηρεάσουν τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας θα ληφθεί ξεχωριστά.
Για τους ιδιοκτήτες, τους αγοραστές και όσους σχεδιάζουν μεταβιβάσεις ή γονικές παροχές, αυτή είναι και η ουσιαστική διαφορά: η Τράπεζα Αξιών προετοιμάζει το έδαφος για αλλαγές, αλλά δεν αποτελεί από μόνη της απόφαση αύξησης φόρων.