Οι εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση στο Μητρώο περιορίζονται, ενώ οι περιορισμοί στις νέες καταχωρίσεις και στις μεταβιβάσεις επηρεάζουν την προσφορά.
Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Οκτωβρίου, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης τον Μάρτιο του 2026, έναντι 207.572 το 2024. Η διαφορά ανέρχεται σε 4.450 εγγραφές, με τη μείωση να φτάνει το 2.1%.
Η καταγραφή αφορά το σύνολο της βραχυχρόνιας μίσθωσης που εμφανίζεται στο Μητρώο και όχι αποκλειστικά την πλατφόρμα Airbnb. Η ΤτΕ συνδέει την υποχώρηση και με τα μέτρα που έχουν ληφθεί για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η εικόνα στην Αθήνα
Στο κέντρο της Αθήνας, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης παρουσίασε στοιχεία σύμφωνα με τα οποία οι αριθμοί μητρώου ακινήτου, οι ΑΜΑ, μειώθηκαν μέσα σε έναν χρόνο κατά περίπου 1.500: από λίγο πάνω από 14.000 σε λίγο κάτω από 12.500. Ο υπουργός συνέδεσε τη μεταβολή με την πολιτική περιορισμού νέων εγγραφών στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα, στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για το στεγαστικό.
Η AirDNA καταγράφει στη γεωγραφική αγορά «Athens» περίπου 13.820 ενεργές καταχωρίσεις τον Σεπτέμβριο του 2026, μειωμένες κατά 29.2% σε ετήσια βάση. Η μέτρησή της αφορά καταχωρίσεις σε ψηφιακές πλατφόρμες και ακολουθεί διαφορετική γεωγραφική περίμετρο και μεθοδολογία από το Μητρώο της ΑΑΔΕ.
Πού ισχύει το πάγωμα νέων εγγραφών
Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το πάγωμα δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Στην Αθήνα, το μέτρο καλύπτει το 1ο, το 2ο και το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με κριτήριο το δημοτικό διαμέρισμα στο οποίο υπάγεται το ακίνητο.
Αντίστοιχος περιορισμός εφαρμόζεται από την 1η Ιουλίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Η παρέμβαση αυτή είναι μεταγενέστερη και δεν περιλαμβάνεται στην καταγραφή του Μαρτίου που παρουσιάζει η ΤτΕ.
Στις ίδιες ζώνες, ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί η απαγόρευση. Ο κανόνας καλύπτει πωλήσεις, γονικές παροχές και δωρεές. Επομένως, η προηγούμενη αξιοποίηση ενός ακινήτου ως Airbnb δεν εγγυάται ότι ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει την ίδια δραστηριότητα.
Στις αγοραπωλησίες των συγκεκριμένων περιοχών, ο ενεργός ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται στον αγοραστή. Το ακίνητο μπορεί να αλλάξει ιδιοκτήτη, ενώ παραμένουν διαθέσιμες η ιδιοκατοίκηση και η μακροχρόνια μίσθωση.
Για παραβίαση του γεωγραφικού περιορισμού προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο ποσό 20.000 ευρώ. Σε νέα παράβαση στο ίδιο φορολογικό έτος, η κύρωση φτάνει στο σύνολο των σχετικών εισπραχθέντων μισθωμάτων, με κατώτατο όριο 40.000 ευρώ.
Κόστη, υποχρεώσεις και μακροχρόνια μίσθωση
Για τους ιδιοκτήτες, οι περιορισμοί εισόδου στην αγορά, η αδυναμία επανεγγραφής μετά από μεταβίβαση στις συγκεκριμένες ζώνες και οι λειτουργικές υποχρεώσεις περιπλέκουν την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στον υπολογισμό της απόδοσης συνυπολογίζονται φόροι, διαχείριση, συντήρηση και δαπάνες συμμόρφωσης.
Για φυσικά πρόσωπα με τουλάχιστον 3 ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι ο ΦΠΑ καλύπτει το σύνολο των ακινήτων της δραστηριότητας.
Παράλληλα, επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο. Το τέλος επιβαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από την επιχείρηση ή τον ιδιώτη που έχει τη σχετική υποχρέωση.
Από τον Οκτώβριο του 2025 ισχύουν επίσης προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Απαιτούνται χώροι κύριας χρήσης, φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός, καθώς και ασφάλιση αστικής ευθύνης. Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνονται δικαιολογητικά και μέτρα ασφάλειας και υγιεινής, με ελέγχους από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού και την ΑΑΔΕ.
Απέναντι σε αυτά, η μακροχρόνια μίσθωση προβλέπει, υπό προϋποθέσεις, απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ενοικίων για 36 μήνες. Το βασικό όριο επιφάνειας είναι 120 τετραγωνικά μέτρα και αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί του μισθωτή πέραν των 2.
Τα εμπόδια για την επιστροφή κατοικιών στην αγορά
Παρά τη μείωση των καταχωρίσεων, η ΤτΕ χαρακτηρίζει σημαντικό τον αριθμό των ακινήτων που εξακολουθούν να διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, εντοπίζει επιπλέον παράγοντες που περιορίζουν την προσφορά κατοικιών.
Στα κενά ακίνητα περιλαμβάνονται περιπτώσεις που συνδέονται με καθυστερήσεις στη διευθέτηση ιδιωτικών χρεών και με εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Η ΤτΕ αναφέρει επίσης την πολυϊδιοκτησία, που δυσχεραίνει τις αποφάσεις αξιοποίησης, και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης, το οποίο αποτρέπει τις αναγκαίες δαπάνες για την επιστροφή ενός σπιτιού στην αγορά. Για τον λόγο αυτό ζητά επιτάχυνση μέτρων για την αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών, την ανάπτυξη νέων και την παροχή κινήτρων για ακίνητα που παραμένουν εκτός προσφοράς.