Η εποχή που οι φορολογούμενοι δήλωναν στο συμβόλαιο την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου και πλήρωναν «κάτω από το τραπέζι» υψηλότερα ποσά φαίνεται να ανήκει οριστικά στο παρελθόν. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) παρακολουθεί πλέον με απόλυτη ακρίβεια τα τραπεζικά ίχνη των πληρωμών και, όταν εντοπίζει διαφορές, αναπροσαρμόζει τον φόρο μεταβίβασης και επιβάλλει βαριά πρόστιμα.
Αυτό επιβεβαιώνεται και από την πρόσφατη απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, που λειτουργεί ως «καμπανάκι» για κάθε συναλλαγή στην αγορά ακινήτων.
Τι έκρινε η απόφαση 848/2025 – Η πραγματική τιμή υπερισχύει του συμβολαίου
Στην υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου του 2008 ανέγραφε τίμημα 383.815,99 ευρώ, όμως οι τραπεζικές συναλλαγές αποκάλυψαν πραγματική καταβολή 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ, αξιοποιώντας τα τραπεζικά δεδομένα, αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση.
Το Διοικητικό Εφετείο, εφαρμόζοντας ευνοϊκότερο μεταγενέστερο πλαίσιο, μείωσε το πρόστιμο στο 25% της αποκρυφθείσας διαφοράς. Ωστόσο, η ουσία παραμένει:
Αν οι τραπεζικές κινήσεις δείχνουν υψηλότερο τίμημα από αυτό που γράφει το συμβόλαιο, τότε αυτό λαμβάνεται ως βάση φορολόγησης.
Πρακτικά, το ΣτΕ επικυρώνει ότι η ουσιαστική φορολογική πραγματικότητα υπερισχύει της τυπικής αναγραφής.
Δύο «όπλα» της ΑΑΔΕ: Ψηφιακός έλεγχος και διασταυρώσεις τραπεζικών κινήσεων
Η ΑΑΔΕ έχει εντείνει τους στοχευμένους ελέγχους στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Με εργαλεία όπως:
διασταύρωση τραπεζικών συναλλαγών,
έλεγχος ηλεκτρονικών δηλώσεων,
συσχέτιση στοιχείων από e-Μεταβίβαση και myPROPERTY,
αυτοματοποιημένα alerts για ύποπτες ροές χρήματος,
η απόκρυψη πραγματικών ποσών γίνεται πλέον σχεδόν αδύνατη.
Παλαιότερα, η τακτική ήταν γνωστή: δήλωση αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και παράδοση «μαύρου» χρήματος μετρητοίς ή μέσω λογαριασμών τρίτων. Σήμερα όμως:
οι συναλλαγές πρέπει να γίνονται με τραπεζικά μέσα,
οι διακινήσεις μετρητών άνω των 500 ευρώ είναι εντοπίσιμες,
τα πρόστιμα για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος ξεκινούν από 10% και φτάνουν έως 500.000 ευρώ.
Τι αλλάζει για φορολογούμενους και αγορά ακινήτων
Η νέα νομολογία διαμορφώνει ένα διαφορετικό, πιο «καθαρό» τοπίο:
Η αγορά δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί με «δυο τιμές»
Οποιαδήποτε απόκλιση μεταξύ τιμήματος και τραπεζικών καταθέσεων ενεργοποιεί αυτόματο έλεγχο.
Χιλιάδες συμβόλαια βρίσκονται ήδη υπό επανεξέταση
Η ΑΑΔΕ εξετάζει αναδρομικά περιπτώσεις με ύποπτες καταθέσεις, «σπασμένες» πληρωμές ή μεταφορές από λογαριασμούς τρίτων.
Ο κίνδυνος προστίμων είναι μεγάλος
Όσο μεγαλύτερη η απόκρυψη, τόσο πιο υψηλό το πρόστιμο. Η ανακρίβεια δηλώσεων θεωρείται πλέον σοβαρή παράβαση.
Ο φορολογούμενος πρέπει να δηλώνει την πραγματική τιμή
Η ασφάλεια και η διαφάνεια στις συναλλαγές είναι μονόδρομος. Οτιδήποτε άλλο μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετους φόρους, προσαυξήσεις και δικαστικές ταλαιπωρίες.
Το μήνυμα της ΑΑΔΕ: «Ό,τι μπαίνει στην τράπεζα, φορολογείται ως πραγματικό τίμημα»
Η απόφαση 848/2025 λειτουργεί ως ισχυρή νομολογιακή «σφραγίδα» σε μια εποχή πλήρους ψηφιακής παρακολούθησης. Οι εποχές των αντικειμενικών αξιών και των «μαύρων» συμφω
The post Μεταβιβάσεις ακινήτων: Έρχονται μεγάλες αλλαγές – Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τις πραγματικές τιμές πώλησης appeared first on Newpost.gr.