Με νέες ρυθμίσεις που ενεργοποιούνται από τον Νοέμβριο, η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει ώθηση στη διάθεση χιλιάδων κατοικιών που παραμένουν «κλειστές» για χρόνια ή διατίθενται μόνο ως βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb).
Στόχος είναι να ενισχυθεί η προσφορά στέγης στην αγορά και να αυξηθούν οι επιλογές για ενοικιαστές, δίνοντας ταυτόχρονα στους ιδιοκτήτες σημαντικά φορολογικά κίνητρα.
Το νέο πλαίσιο, που περιλαμβάνεται στο φορολογικό νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προβλέπει μεταξύ άλλων:
Πλήρη απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία χρόνια στους ιδιοκτήτες που διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες που ήταν κλειστές ή λειτουργούσαν ως Airbnb.
Διεύρυνση των δικαιούχων: πλέον εντάσσονται και ιδιοκτήτες μεγαλύτερων κατοικιών (άνω των 120 τ.μ.), εφόσον τις νοικιάζουν σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες.
Ευελιξία για δημόσιους υπαλλήλους, όπως εκπαιδευτικούς, γιατρούς και ένστολους, που μετακινούνται συχνά — με δυνατότητα μίσθωσης ακόμη και 6 μηνών.
Προστασία του ιδιοκτήτη σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, ώστε να μη χάνει τη φοροαπαλλαγή.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε στο συνέδριο Prodexpo 2025 ο Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνος Γλούμης-Ατσαλάκης, υπολογίζεται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα σε όλη τη χώρα παραμένουν ανεκμετάλλευτα.
Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση
Η ισχύουσα απαλλαγή —που είχε θεσπιστεί από τον Δεκέμβριο του 2024— παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026και εμπλουτίζεται με τρεις κρίσιμες τροποποιήσεις:
Δικαίωμα απαλλαγής για νέα μισθωτήρια έως 31/12/2026.
Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στο Ε2 της Εφορίας για τουλάχιστον τρία συνεχή έτη ή ως βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον ένα.
Ελάχιστη διάρκεια τριετίας, με ευελιξία έξι μηνών για δημόσιους λειτουργούς που μετατίθενται συχνά (εκπαιδευτικούς, γιατρούς, στρατιωτικούς, αστυνομικούς, νοσηλευτές).
Επέκταση σε μεγαλύτερες κατοικίες.
Οι κατοικίες άνω των 120 τ.μ. μπορούν να ενταχθούν στο μέτρο, εφόσον ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο, καθιστώντας επιλέξιμα ακόμη και ακίνητα 200 τ.μ.
Ασφάλεια για τους ιδιοκτήτες
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι ότι η πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή δεν ακυρώνει πλέον τη φοροαπαλλαγή.
Ο ιδιοκτήτης έχει προθεσμία τριών μηνών να βρει νέο ενοικιαστή και να συνεχίσει να απολαμβάνει το ευεργέτημα.
Η ευκαιρία αυτή παρέχεται μία φορά μέσα στην τριετία, ενώ σε επόμενη αποχώρηση η απαλλαγή σταματά, χωρίς όμως να επιστρέφονται οι φόροι που είχαν ήδη εξοικονομηθεί.
Πόσα κερδίζουν οι ιδιοκτήτες
Η τριετής απαλλαγή μεταφράζεται σε σημαντικό οικονομικό όφελος:
Για ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 3.600 ευρώ φόρο μέσα στην τριετία.
Για εισόδημα 12.000 ευρώ, η εξοικονόμηση αγγίζει τις 5.400 ευρώ.
Για ιδιοκτήτες με πολλά ακίνητα, η ωφέλεια πολλαπλασιάζεται, καθώς τα εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ φορολογούνται σήμερα με 35% έως 45%.
Το όφελος ισχύει για μισθώσεις που θα συναφθούν έως το τέλος του 2026, με προϋπόθεση να έχει δηλωθεί το ακίνητο ως κενό στα Ε2 των τριών προηγούμενων ετών.
Από το 2026, ο φόρος εισοδήματος για όσους δεν εντάσσονται στη ρύθμιση θα μειωθεί κατά 10 μονάδες (από 35% σε 25%) για εισόδημα από ενοίκια 12.000–24.000 ευρώ.
Οι ενοικιαστές στο επίκεντρο
Οι αλλαγές αναμένεται να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών και να συγκρατήσουν τις τιμές.
Περισσότερες επιλογές για οικογένειες που αναζητούν στέγη, ιδίως τρίτεκνες και πολύτεκνες, καθώς τα μεγάλα σπίτια επανέρχονται στην αγορά.
Καλύτερες τιμές, αφού οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από τη φορολογία και μπορούν να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά μισθώματα.
Ευκολότερη στέγαση για επαγγελματίες του Δημοσίου που μετακινούνται ανά περιόδους (εκπαιδευτικοί, γιατροί, στρατιωτικοί κ.ά.), χάρη στις βραχυχρόνιες μακροχρόνιες συμβάσεις.
Επιπλέον, ως «μπόνους», για τους ενοικιαστές που καλύπτουν ειδικές κατηγορίες προβλέπεται ετήσια επιστροφή ενοικίου, ισοδύναμη με ένα μίσθωμα, κάθε Νοέμβριο.
Τα «ψιλά γράμματα» και οι παγίδες
Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να γνωρίζουν τους περιορισμούς:
Αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής μέσα σε τρεις μήνες μετά από αποχώρηση, η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο της τριετίας.
Η δήλωση κενού ακινήτου πρέπει να έχει γίνει τρεις συνεχόμενες χρονιές πριν τη μίσθωση — αλλιώς δεν ισχύει η απαλλαγή.
Το ακίνητο δεν μπορεί να διατεθεί ούτε προσωρινά για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) κατά τη διάρκεια της τριετίας. Αν συμβεί, η απαλλαγή χάνεται πλήρως, με πιθανές αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Εκκρεμεί επίσης ερμηνευτική εγκύκλιος για ειδικές περιπτώσεις, όπως:
αλλαγή ιδιοκτησίας (κληρονομιά ή μεταβίβαση),
μίσθωση που ξεκίνησε πριν την ψήφιση του νόμου.
Παραδείγματα – Πώς αλλάζει το τοπίο
Παράδειγμα 1:
Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 85 τ.μ., που ήταν κενό τα έτη 2023–2025, το ενοικιάζει τον Ιανουάριο του 2026. Θα εισπράττει για 36 μήνες καθαρό εισόδημα, χωρίς φόρους, και μπορεί να προσφέρει χαμηλότερο μίσθωμα, κάνοντας πιο εύκολη τη σύναψη συμφωνίας.
Παράδειγμα 2:
Ιδιοκτήτρια κατοικίας 150 τ.μ. σε προάστιο της Αθήνας τη διαθέτει σε πολύτεκνη οικογένεια με τέσσερα παιδιά. Ακόμη κι αν οι ενοικιαστές φύγουν μετά από δύο χρόνια, η ιδιοκτήτρια διατηρεί το όφελος για το εισόδημα που ήδη έλαβε, ενώ έχει τρεις μήνες για να βρει νέους ενοικιαστές.
Παράδειγμα 3:
Σε νησιά ή απομακρυσμένες περιοχές, όπου οι μεταθέσεις είναι συχνές, ιδιοκτήτες μπορούν να ενοικιάζουν το ίδιο ακίνητο διαδοχικά σε εκπαιδευτικούς, γιατρούς ή ένστολους, διατηρώντας τη φοροαπαλλαγή. Έτσι, περιοχές με έντονο πρόβλημα στέγασης αποκτούν νέες ευκαιρίες.
Οι ρυθμίσεις φιλοδοξούν να επαναφέρουν στην αγορά δεκάδες χιλιάδες «κλειστά» σπίτια, προσφέροντας φορολογική ανάσα στους ιδιοκτήτες και περισσότερες επιλογές στους ενοικιαστές, με στόχο να εξισορροπηθεί σταδιακά η πίεση στα ενοίκια και να ενεργοποιηθεί η αδρανής κατοικία σε όλη τη χώρα.
The post Οι ρυθμίσεις που «ξεκλειδώνουν» τα κλειστά σπίτια – Όλα τα κίνητρα για ιδιοκτήτες, τα οφέλη για ενοικιαστές appeared first on Newpost.gr.