Η κοινωνική αντιπαροχή αποτελεί το νέο εργαλείο στεγαστικής πολιτικής με το οποίο η κυβέρνηση επιχειρεί να αυξήσει το απόθεμα προσιτής κατοικίας, αξιοποιώντας δημόσια ακίνητα και τη συμμετοχή ιδιωτών κατασκευαστών και διαχειριστών. Με τη δημοσίευση της κοινής υπουργικής απόφασης που εξειδικεύει τον νόμο 5006/2022, ενεργοποιείται ένα νέο μοντέλο συνεργασίας ανάμεσα στο Δημόσιο, τους δήμους και την αγορά ακινήτων, με στόχο τη δημιουργία κατοικιών για νέους και νοικοκυριά που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στα υψηλά ενοίκια και στις αυξημένες τιμές αγοράς ακινήτων.
Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή
Η κοινωνική αντιπαροχή βασίζεται στην αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας για την ανάπτυξη κατοικιών κοινωνικού χαρακτήρα. Το κράτος ή ένας Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης παραχωρεί οικόπεδα ή κτίρια σε ιδιώτη ανάδοχο, ο οποίος αναλαμβάνει την κατασκευή, ανακαίνιση ή επισκευή κατοικιών.
Σε αντάλλαγμα, ο ιδιώτης μπορεί να αποκτήσει ποσοστό ιδιοκτησίας επί των ακινήτων, μέρος των εσόδων από τη διάθεσή τους ή δικαιώματα διαχείρισης και εκμετάλλευσης για μεγάλο χρονικό διάστημα. Το μοντέλο επιχειρεί να καλύψει μέρος του στεγαστικού προβλήματος χωρίς το Δημόσιο να επωμιστεί ολόκληρο το κόστος της επένδυσης.
Ποια μοντέλα συμβάσεων προβλέπονται
Το νέο πλαίσιο προβλέπει δύο βασικές μορφές συνεργασίας.
Η πρώτη είναι η «σύμβαση κατασκευής», όπου ο ανάδοχος αναλαμβάνει αποκλειστικά την ανέγερση ή ανακαίνιση των κατοικιών και ως αντάλλαγμα αποκτά συγκεκριμένο ποσοστό ιδιοκτησίας ή οικονομικής αξιοποίησης.
Η δεύτερη είναι η «σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης». Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιώτης δεν περιορίζεται μόνο στην κατασκευή, αλλά αναλαμβάνει και τη λειτουργία των κατοικιών, δηλαδή τις μισθώσεις, τη συντήρηση, την είσπραξη ενοικίων και τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων.
Το δεύτερο μοντέλο θεωρείται πιο ολοκληρωμένο, καθώς δημιουργεί ένα καθεστώς επαγγελματικής διαχείρισης κοινωνικής κατοικίας, αντίστοιχο με όσα εφαρμόζονται σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες.
Ποιοι φορείς θα μπορούν να υλοποιούν έργα
Αναθέτουσες αρχές μπορούν να είναι τόσο το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας όσο και δήμοι ή περιφέρειες. Αυτό σημαίνει ότι η κοινωνική αντιπαροχή δεν θα περιορίζεται μόνο σε κεντρικά κρατικά έργα, αλλά θα μπορεί να αξιοποιηθεί και από την τοπική αυτοδιοίκηση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει έντονη στεγαστική πίεση.
Οι φορείς αυτοί θα προκηρύσσουν τους διαγωνισμούς, θα επιλέγουν το κατάλληλο μοντέλο συνεργασίας και θα εποπτεύουν την πορεία των έργων.
Πώς θα αμείβονται οι ιδιώτες
Το βασικό χαρακτηριστικό του μοντέλου είναι ότι οι ιδιώτες δεν θα πληρώνονται αποκλειστικά με δημόσιο χρήμα.
Η αμοιβή τους μπορεί να περιλαμβάνει ποσοστό ιδιοκτησίας επί των κατοικιών που θα κατασκευαστούν, συμμετοχή στα έσοδα από τη διάθεση ακινήτων ή δικαιώματα εκμετάλλευσης και διαχείρισης.
Στις περιπτώσεις μακροχρόνιας διαχείρισης, οι ανάδοχοι θα μπορούν να εισπράττουν μισθώματα ή αμοιβές διαχείρισης, ανάλογα με τους όρους κάθε σύμβασης.
Πόσο θα διαρκούν οι συμβάσεις
Η διάρκεια των συμβάσεων διαφοροποιείται ανάλογα με το είδος του έργου.
Στις συμβάσεις καθαρής κατασκευής, η διάρκεια καλύπτει το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση του έργου, την παραλαβή και την περίοδο εγγύησης και συντήρησης.
Στις συμβάσεις κατασκευής και διαχείρισης προβλέπεται δυνατότητα μακροχρόνιας διαχείρισης έως και 50 έτη, ώστε να μπορεί ο ιδιώτης να αποσβέσει την επένδυση και να εξασφαλίσει σταθερές αποδόσεις.
Τι προδιαγραφές θα έχουν οι κατοικίες
Το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρές τεχνικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές για τα κτίρια.
Οι κατοικίες θα πρέπει να πληρούν κριτήρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, με έμφαση στην ενεργειακή απόδοση, τον φυσικό φωτισμό, τον επαρκή αερισμό, την πυρασφάλεια και την ανθεκτικότητα στην κλιματική αλλαγή.
Παράλληλα, προβλέπονται ειδικές υποχρεώσεις για την πλήρη προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία.
Ποιοι θα είναι οι δικαιούχοι
Οι κατοικίες θα απευθύνονται σε δικαιούχους κοινωνικής μίσθωσης, με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια που θα καθορίζονται με επόμενες υπουργικές αποφάσεις.
Στόχος είναι να ενισχυθούν κυρίως νέοι, οικογένειες με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα και γενικότερα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν δυσκολίες πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.
Τα ενοίκια θα είναι ελεγχόμενα, ώστε οι κατοικίες να παραμένουν προσιτές σε σχέση με τις τιμές της αγοράς.
Πώς θα γίνεται ο έλεγχος των έργων
Η εποπτεία θα ασκείται τόσο κατά τη φάση της κατασκευής όσο και στη φάση της διαχείρισης.
Το Δημόσιο ή οι ΟΤΑ θα παρακολουθούν την πρόοδο των έργων, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα αξιοποίησης πιστοποιημένων ιδιωτικών ελεγκτών.
Παράλληλα, δημιουργείται ειδικό Μητρώο Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής, μέσω του οποίου θα παρακολουθούνται οι μισθώσεις, τα οικονομικά στοιχεία και η τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων.
Σε περιπτώσεις παραβάσεων ή πλημμελούς εκτέλεσης θα μπορούν να επιβάλλονται κυρώσεις, σύμφωνα με τη νομοθεσία περί δημοσίων συμβάσεων.
Τι σημαίνει η κοινωνική αντιπαροχή για την αγορά ακινήτων
Η ενεργοποίηση του νέου πλαισίου αναμένεται να δημιουργήσει ένα νέο πεδίο δραστηριότητας για την αγορά ακινήτων και τον κατασκευαστικό κλάδο.
Η αξιοποίηση δημόσιων οικοπέδων και ανεκμετάλλευτων κτιρίων μπορεί να κινητοποιήσει σημαντικές επενδύσεις, ενώ ταυτόχρονα επιχειρείται να δημιουργηθεί ένα πιο οργανωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας στην Ελλάδα.
Ωστόσο, κρίσιμο ζητούμενο παραμένει η ισορροπία ανάμεσα στην επενδυτική βιωσιμότητα και στον κοινωνικό χαρακτήρα του μέτρου, ώστε οι κατοικίες να παραμείνουν πραγματικά προσιτές για όσους έχουν ανάγκη στέγασης.