Αλλάζει από την 1η Οκτωβρίου 2026 ο τρόπος με τον οποίο θα καταβάλλονται τα ενοίκια στην Ελλάδα, καθώς τίθεται σε εφαρμογή η υποχρεωτική πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η αρχική ημερομηνία εφαρμογής είχε οριστεί για την 1η Απριλίου, ωστόσο με νομοθετική ρύθμιση η έναρξη μετατέθηκε για έξι μήνες, στις 1 Οκτωβρίου. Η παράταση προβλέφθηκε με το άρθρο 48 του ν. 5294/2026, το οποίο τροποποίησε την προηγούμενη ημερομηνία έναρξης.
Η αλλαγή αφορά την εξόφληση μισθωμάτων ακινήτων και έχει ως βασικό στόχο να καταγράφονται ηλεκτρονικά οι συναλλαγές μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι το μίσθωμα θα καταβάλλεται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος θα γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ.
Με απλά λόγια, από τον Οκτώβριο η πληρωμή του ενοικίου δεν θα είναι πλέον υπόθεση «χέρι με χέρι». Η συναλλαγή θα πρέπει να αφήνει τραπεζικό αποτύπωμα, ώστε να μπορεί να αποδειχθεί ότι το μίσθωμα καταβλήθηκε και σε ποιον λογαριασμό.
Η ρύθμιση αφορά τόσο τις μισθώσεις κατοικιών όσο και άλλες περιπτώσεις μίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτων, όταν το μίσθωμα δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη. Για τις περιπτώσεις στις οποίες το μίσθωμα αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη, προβλέπονται επίσης φορολογικές συνέπειες όταν δεν τηρείται ο προβλεπόμενος τρόπος πληρωμής.
Πώς θα γίνεται η πληρωμή
Ο νόμος δεν περιορίζει τον τρόπο με τον οποίο θα πραγματοποιείται η τραπεζική συναλλαγή. Στην πράξη, η εξόφληση μπορεί να γίνεται μέσω των διαθέσιμων τραπεζικών υπηρεσιών, όπως μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό του ενοικιαστή προς τον λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ηλεκτρονική τραπεζική ή άλλη τραπεζική διαδικασία που επιτρέπει την καταγραφή της συναλλαγής.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ο προορισμός των χρημάτων: το μίσθωμα πρέπει να καταλήγει στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που θα έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Η νομοθεσία προβλέπει ότι η διαδικασία γνωστοποίησης του λογαριασμού και η συλλογή των απαραίτητων δεδομένων από τους παρόχους πληρωμών θα καθοριστούν με αποφάσεις της ΑΑΔΕ.
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να έχουν φροντίσει εγκαίρως για την ορθή καταχώριση των στοιχείων που θα απαιτηθούν, ώστε να μην υπάρξουν προβλήματα κατά την έναρξη της υποχρεωτικής εφαρμογής.
Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες
Για τους ιδιοκτήτες, η νέα διαδικασία συνδέεται άμεσα με τη φορολογική αντιμετώπιση των εισοδημάτων από ακίνητα. Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει ότι, εάν το μίσθωμα δεν καταβληθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο, δεν εφαρμόζεται η προβλεπόμενη φορολογική έκπτωση για το εισόδημα από το ακίνητο.
Πρόκειται για σημαντική αλλαγή, καθώς η συνέπεια δεν αφορά μόνο τον ενοικιαστή που δεν πραγματοποιεί την πληρωμή μέσω τραπεζικού συστήματος, αλλά μπορεί να επηρεάσει και τον ιδιοκτήτη.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει προκαλέσει αντιδράσεις από την πλευρά των ιδιοκτητών ακινήτων. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης 5% για δαπάνες που συνδέονται με το ακίνητο, ακόμη και όταν η μη τραπεζική καταβολή οφείλεται στη συμπεριφορά του ενοικιαστή.
Η συγκεκριμένη έκπτωση αφορά τον τρόπο υπολογισμού του φορολογητέου εισοδήματος από ακίνητα και δεν πρόκειται για αυτοτελές πρόστιμο 5% επί του ενοικίου. Η διάκριση αυτή είναι σημαντική, καθώς η ρύθμιση συχνά περιγράφεται απλουστευμένα ως «πρόστιμο 5%».
Τι κινδυνεύει να χάσει ο ενοικιαστής
Κυρώσεις προβλέπονται και για τον μισθωτή. Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, σε περίπτωση που το μίσθωμα δεν καταβληθεί όπως προβλέπει η νομοθεσία, ο ενοικιαστής αποκλείεται, για τη συγκεκριμένη μίσθωση, από ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.
Η πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία ενόψει των κρατικών ενισχύσεων που συνδέονται με τη στέγαση και τα ενοίκια. Επομένως, η τραπεζική πληρωμή δεν θα αποτελεί απλώς έναν διαφορετικό τρόπο εξόφλησης, αλλά μπορεί να συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα του ενοικιαστή να αξιοποιήσει συγκεκριμένες κρατικές παροχές.
Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος επιχειρεί να δημιουργήσει ένα ενιαίο ηλεκτρονικό ίχνος για τις μισθώσεις: το μισθωτήριο δηλώνεται, το ενοίκιο καταβάλλεται μέσω τραπεζικού συστήματος και η συναλλαγή μπορεί να διασταυρωθεί ηλεκτρονικά.
Γιατί αλλάζει το σύστημα
Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή εντάσσεται στην ευρύτερη προσπάθεια για μεγαλύτερη φορολογική διαφάνεια στις συναλλαγές που αφορούν ακίνητα και εισοδήματα από μισθώσεις.
Μέχρι σήμερα, η πληρωμή ενός ενοικίου σε μετρητά μπορούσε να δημιουργήσει αποδεικτικά προβλήματα σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Με την τραπεζική συναλλαγή δημιουργείται ένα σαφές ηλεκτρονικό ίχνος: ημερομηνία, ποσό, λογαριασμός αποστολέα και λογαριασμός παραλήπτη.
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ αποκτά περισσότερα διαθέσιμα δεδομένα για τη διασταύρωση των δηλωμένων εισοδημάτων και των πραγματικών συναλλαγών. Ο νόμος προβλέπει ειδικά ότι η διαδικασία συγκέντρωσης των απαραίτητων δεδομένων από τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών θα καθοριστεί με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Το πρώτο βήμα είναι να μην περιμένουν την τελευταία στιγμή. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να γνωρίζουν ποιος λογαριασμός έχει δηλωθεί για την καταβολή του μισθώματος και να ακολουθήσουν τη διαδικασία που θα οριστεί από την ΑΑΔΕ.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στην αιτιολογία της τραπεζικής μεταφοράς. Είναι πρακτικό να αναγράφεται με σαφήνεια ότι πρόκειται για καταβολή μισθώματος και για ποιον μήνα, ώστε να υπάρχει όσο το δυνατόν καθαρότερο αποδεικτικό της συναλλαγής σε περίπτωση μελλοντικής διαφωνίας.
Επίσης, ο ενοικιαστής καλό είναι να διατηρεί τα αποδεικτικά των συναλλαγών, ενώ ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγχει ότι τα ποσά που εισπράττει αντιστοιχούν στα συμφωνημένα μισθώματα και στις δηλωμένες μισθώσεις.
Σημαντικό είναι, τέλος, να μην θεωρείται δεδομένο ότι κάθε επιμέρους τεχνική λεπτομέρεια έχει ήδη οριστικοποιηθεί. Η νομοθεσία προβλέπει ότι αρκετές λεπτομέρειες εφαρμογής, μεταξύ άλλων η διαδικασία συγκέντρωσης των δεδομένων από τους παρόχους πληρωμών και πιθανές εξαιρέσεις, θα καθοριστούν με τις προβλεπόμενες κανονιστικές αποφάσεις.
Η ημερομηνία-ορόσημο, πάντως, είναι πλέον η 1η Οκτωβρίου 2026. Η σχετική παράταση από την 1η Απριλίου έχει ήδη νομοθετηθεί και η νέα ημερομηνία ισχύος προβλέπεται ρητά από τον ν. 5294/2026. Παράλληλα, η νομοθεσία δίνει στην ΑΑΔΕ τη δυνατότητα να μεταθέσει εκ νέου την έναρξη εφαρμογής με απόφαση του Διοικητή της.
Μέχρι τότε, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές έχουν ένα περιθώριο προσαρμογής. Από τον Οκτώβριο, όμως, το ενοίκιο περνά οριστικά στην εποχή της τραπεζικής συναλλαγής: λιγότερα μετρητά, περισσότερη ηλεκτρονική καταγραφή και ένα νέο σύστημα στο οποίο η απόδειξη της πληρωμής θα συνδέεται άμεσα με το τραπεζικό αποτύπωμα της συναλλαγής.