Σημαντική αλλαγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, με επίκεντρο την προστασία της κύριας κατοικίας. Οι οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα θα έχουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα να διατηρήσουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν, ενώ παράλληλα θα μπορούν να αποδεχθούν τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων τους για την εξυπηρέτηση των οφειλών τους.
Η αλλαγή επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα αρκετοί οφειλέτες. Η συνολική περιουσιακή τους εικόνα μπορούσε να επηρεάζει την πρόταση ρύθμισης, ακόμη και όταν μεγάλο μέρος της ακίνητης περιουσίας τους δεν ήταν η κατοικία στην οποία διέμεναν.
Στο επίκεντρο η κύρια κατοικία
Με το νέο μοντέλο δημιουργείται η δυνατότητα διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από τα υπόλοιπα ακίνητα. Στόχος είναι ο οφειλέτης να μπορεί να διατηρήσει το σπίτι του, ενώ παράλληλα να αξιοποιηθεί η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία για την αποπληρωμή των χρεών.
Η νέα επιλογή αφορά κυρίως όσους έχουν περισσότερα από ένα ακίνητα και βρίσκονται αντιμέτωποι με σημαντικές οφειλές προς τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, το Δημόσιο ή ασφαλιστικούς φορείς.
Στην πράξη, ο οφειλέτης θα μπορεί να βρεθεί μπροστά σε διαφορετικά σενάρια ρύθμισης και να εξετάσει ποια λύση ανταποκρίνεται καλύτερα στις οικονομικές του δυνατότητες.
Τι αλλάζει για τον οφειλέτη
- Η κύρια κατοικία μπορεί να διατηρηθεί, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει το νέο πλαίσιο.
- Άλλα ακίνητα, όπως εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, μπορεί να οδηγηθούν σε ρευστοποίηση.
- Η αξιοποίηση της πρόσθετης περιουσίας μπορεί να συμβάλει στη μείωση του συνολικού χρέους.
- Ανάλογα με τα οικονομικά δεδομένα, μπορεί να προκύψει χαμηλότερη μηνιαία δόση.
- Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να προβλέπεται διαγραφή μέρους της οφειλής.
- Η προστασία της κύριας κατοικίας δεν είναι αυτόματη, αλλά συνδέεται με τους όρους της συμφωνίας και την τήρηση της ρύθμισης.
Πώς θα λειτουργεί η νέα επιλογή
Μέχρι σήμερα, η περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη αποτελεί βασικό παράγοντα για τον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης. Με τις νέες δυνατότητες, για συγκεκριμένες περιπτώσεις θα μπορεί να διαχωρίζεται η κατοικία από τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία.
Έτσι, ένας οφειλέτης που έχει, για παράδειγμα, την κύρια κατοικία του και ένα δεύτερο ακίνητο μπορεί να επιλέξει μια λύση στην οποία το δεύτερο ακίνητο θα αξιοποιηθεί για την κάλυψη των απαιτήσεων των πιστωτών, ώστε να διατηρηθεί η κύρια κατοικία.
Το σημαντικό είναι ότι δεν πρόκειται για «κούρεμα» χωρίς αντάλλαγμα. Η διατήρηση της κύριας κατοικίας μπορεί να συνδέεται με την απώλεια άλλων περιουσιακών στοιχείων. Επομένως, κάθε οφειλέτης θα πρέπει να συγκρίνει το πραγματικό κόστος κάθε διαθέσιμης επιλογής.
Έως 420 δόσεις για οφειλές προς τράπεζες
Ο εξωδικαστικός μηχανισμός εξακολουθεί να προσφέρει τη δυνατότητα μακροχρόνιας αποπληρωμής των οφειλών. Για χρέη προς το Δημόσιο και τους ασφαλιστικούς φορείς η ρύθμιση μπορεί να φτάσει έως τις 240 δόσεις, ενώ για συγκεκριμένες οφειλές προς τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις.
Αυτό σημαίνει ότι η αποπληρωμή μπορεί να επιμηκυνθεί σημαντικά, περιορίζοντας τη μηνιαία επιβάρυνση. Ωστόσο, ο αριθμός των δόσεων δεν αποτελεί από μόνος του κριτήριο για την επιλογή μιας ρύθμισης. Σημασία έχουν το συνολικό ποσό που θα καταβληθεί, το επιτόκιο, η πιθανή διαγραφή χρέους και οι επιπτώσεις στην περιουσία του οφειλέτη.
Ποιοι μπορούν να μπουν στον εξωδικαστικό
Το κατώτατο ύψος συνολικών οφειλών για την ένταξη στον εξωδικαστικό έχει μειωθεί στις 5.000 ευρώ, διευρύνοντας σημαντικά τον αριθμό των πολιτών και επιχειρήσεων που μπορούν να αξιοποιήσουν τον μηχανισμό. Η διαδικασία αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα με οφειλές προς διαφορετικές κατηγορίες πιστωτών. Μέσω μίας ηλεκτρονικής διαδικασίας μπορούν να εξεταστούν συνολικά οι υποχρεώσεις προς:
- την Εφορία,
- τον ΕΦΚΑ και τους ασφαλιστικούς φορείς,
- τις τράπεζες,
- τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και άλλους χρηματοδοτικούς φορείς.
Η ηλεκτρονική διαδικασία επιτρέπει τη συγκέντρωση των οικονομικών στοιχείων του οφειλέτη, ώστε να διαμορφωθεί πρόταση ρύθμισης με βάση το εισόδημα, την περιουσία, τις οφειλές και την πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής.
Μπορεί να υπάρξει «κούρεμα» χρέους
Ένα από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα του εξωδικαστικού είναι η δυνατότητα διαγραφής μέρους των οφειλών, όταν πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Η διαγραφή δεν είναι ίδια για όλους και δεν εφαρμόζεται αυτοματοποιημένα με ένα ενιαίο ποσοστό. Εξετάζονται η οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, το ύψος των χρεών, τα εισοδήματα, η ακίνητη και κινητή περιουσία, καθώς και η δυνατότητα αποπληρωμής.
Το νέο εργαλείο για την κύρια κατοικία μπορεί να ενισχύσει αυτή τη δυνατότητα για οφειλέτες που έχουν πρόσθετη ακίνητη περιουσία και επιλέγουν να τη διαθέσουν για την εξυπηρέτηση των χρεών τους.
Το κρίσιμο δίλημμα: σπίτι ή υπόλοιπη περιουσία
Για αρκετούς οφειλέτες, η νέα ρύθμιση δημιουργεί ένα δύσκολο αλλά σαφές δίλημμα. Από τη μία πλευρά βρίσκεται η δυνατότητα διατήρησης της κύριας κατοικίας και, ενδεχομένως, μιας πιο διαχειρίσιμης μηνιαίας δόσης. Από την άλλη, υπάρχει η πιθανότητα απώλειας άλλων ακινήτων.
Για τον λόγο αυτό, η απόφαση δεν θα πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στο ύψος της μηνιαίας δόσης. Ένα πρόγραμμα που εμφανίζεται αρχικά πιο ευνοϊκό μπορεί να συνεπάγεται σημαντική απώλεια περιουσίας.
Ο οφειλέτης θα πρέπει να εξετάζει συνολικά:
- το ύψος του χρέους,
- το εισόδημα του νοικοκυριού,
- την αξία της κύριας κατοικίας,
- την αξία των υπόλοιπων ακινήτων,
- το ύψος της μηνιαίας δόσης,
- το ποσό που διαγράφεται,
- τη συνολική διάρκεια της ρύθμισης,
- και τις συνέπειες σε περίπτωση αδυναμίας τήρησης των δόσεων.
Ξεχωριστά οι 72 δόσεις για παλαιές φορολογικές οφειλές
Παράλληλα με τον εξωδικαστικό μηχανισμό υπάρχει και η ειδική ρύθμιση για παλαιότερες φορολογικές οφειλές, η οποία προβλέπει αποπληρωμή σε έως 72 δόσεις, εφόσον πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις. Η συγκεκριμένη διαδικασία δεν πρέπει να συγχέεται με τον εξωδικαστικό μηχανισμό. Πρόκειται για διαφορετικό εργαλείο και αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλών και προϋποθέσεις.
Για τον φορολογούμενο που έχει παλαιότερα και νεότερα χρέη, επομένως, είναι σημαντικό να εξετάζεται ξεχωριστά ποια οφειλή μπορεί να υπαχθεί σε κάθε διαθέσιμη ρύθμιση.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές στην πράξη
Οι νέες παρεμβάσεις διευρύνουν τις επιλογές για όσους αντιμετωπίζουν συσσωρευμένες οφειλές και κινδυνεύουν να χάσουν περιουσιακά στοιχεία. Ιδιαίτερη σημασία αποκτά πλέον η κύρια κατοικία, καθώς δημιουργείται ένας μηχανισμός που επιτρέπει, υπό συγκεκριμένους όρους, να διαχωριστεί από τα υπόλοιπα ακίνητα.
Η λογική του νέου μοντέλου είναι διαφορετική: αντί να αντιμετωπίζεται το σύνολο της ακίνητης περιουσίας με τον ίδιο τρόπο, δίνεται στον οφειλέτη η δυνατότητα να επιδιώξει τη διατήρηση της κατοικίας του, αποδεχόμενος την αξιοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων.
Έτσι, από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, η κύρια κατοικία μπαίνει ακόμη πιο έντονα στο επίκεντρο της διαδικασίας ρύθμισης χρεών. Για τα νοικοκυριά που βρίσκονται σε οικονομική πίεση, η νέα δυνατότητα μπορεί να αποτελέσει σημαντική διέξοδο, αλλά απαιτεί προσεκτική αξιολόγηση, καθώς η προστασία του σπιτιού μπορεί να έχει ως αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση άλλης ακίνητης περιουσίας.