Σημαντικές αλλαγές στην οικοδομική δραστηριότητα σε 11 περιοχές της Αττικής προωθούνται μέσω των μελετών για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι προτάσεις προβλέπουν αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα, δημιουργώντας υπό προϋποθέσεις τη δυνατότητα ακόμη και για έναν επιπλέον όροφο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών, η συνολική πρόσθετη δόμηση στις 11 δημοτικές ενότητες του Βόρειου Τομέα Αθηνών εκτιμάται σε 584.400 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η δυνητική αύξηση του πληθυσμού υπολογίζεται σε περίπου 9.500 κατοίκους.
Οι αλλαγές αφορούν το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, τη Φιλοθέη, την Κηφισιά, τη Νέα Ερυθραία, τον Χολαργό, τον Παπάγο, το Χαλάνδρι, τη Νέα Ιωνία, τη Μεταμόρφωση και τη Λυκόβρυση.
Ωστόσο, δεν πρόκειται για γενικευμένη αύξηση του συντελεστή δόμησης σε ολόκληρους δήμους. Οι παρεμβάσεις περιορίζονται σε συγκεκριμένες ζώνες, ενώ για την εφαρμογή τους απαιτείται η ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών αξιολόγησης και θεσμοθέτησης.
Σε ποιες περιοχές της Αττικής προβλέπεται η μεγαλύτερη αύξηση δόμησης
Το Χαλάνδρι και η Μεταμόρφωση συγκεντρώνουν τις μεγαλύτερες δυνατότητες πρόσθετης οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς στις δύο περιοχές αντιστοιχούν συνολικά 366.000 τετραγωνικά μέτρα νέας δυνητικής δόμησης.
Στο Χαλάνδρι προτείνονται επτά Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, με αυξήσεις από 0,20 έως 0,50 μονάδες. Η συνολική πρόσθετη δόμηση εκτιμάται σε 217.300 τ.μ., τη μεγαλύτερη μεταξύ των 11 δημοτικών ενοτήτων.
Στη Μεταμόρφωση, οι προτάσεις επικεντρώνονται σε δύο ζώνες κατά μήκος της Εθνικής Οδού, κυρίως σε παλαιές βιομηχανικές περιοχές. Η αύξηση του συντελεστή μπορεί να φτάσει τις 0,60 μονάδες, επιτρέποντας δυνητικά 148.700 τ.μ. πρόσθετης δόμησης.
Στον Χολαργό σχεδιάζονται πέντε ζώνες κοντά στη λεωφόρο Μεσογείων, την οδό Αναστάσεως και τους σταθμούς του μετρό Εθνική Άμυνα και Χολαργός. Οι αυξήσεις κυμαίνονται από 0,10 έως 0,30 μονάδες, με δυνατότητα επιπλέον 64.500 τ.μ.
Στην Κηφισιά, τρεις προτεινόμενες ζώνες, μεταξύ άλλων στην περιοχή της οδού Καλυφτάκη και κοντά στα όρια με τη Λυκόβρυση, προβλέπουν αυξήσεις από 0,10 έως 0,50 μονάδες. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 33.078 τ.μ.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η Νέα Ιωνία, όπου προτείνονται τρεις ζώνες σε περιοχές όπως ο Περισσός, η λεωφόρος Ηρακλείου, παλαιοί βιομηχανικοί χώροι και η συμβολή των λεωφόρων Κύμης και Σπύρου Λούη. Η αύξηση μπορεί να φτάσει τις 0,60 μονάδες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 23.800 τ.μ.
Τι αλλάζει σε Ψυχικό, Φιλοθέη, Παπάγο και Νέα Ερυθραία
Οι παρεμβάσεις επεκτείνονται και σε περιοχές με έντονο οικιστικό χαρακτήρα, όπου η διατήρηση της φυσιογνωμίας των γειτονιών αποτελεί βασικό πολεοδομικό ζήτημα.
Στη Φιλοθέη προτείνεται μία ζώνη σε συνέχεια του Παλαιού Ψυχικού, με αύξηση συντελεστή κατά 0,20 μονάδες και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 15.200 τ.μ.
Στο Παλαιό Ψυχικό, η πρόταση αφορά ζώνη κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας, με αύξηση κατά 0,20 μονάδες και 7.570 τ.μ. επιπλέον δόμησης.
Στο Νέο Ψυχικό, η προτεινόμενη αύξηση κυμαίνεται από 0,10 έως 0,23 μονάδες και αφορά περιοχή αμιγούς και γενικής κατοικίας. Η πρόσθετη δόμηση εκτιμάται σε 7.500 τ.μ.
Στη Νέα Ερυθραία, η ζώνη που εξετάζεται βρίσκεται στη λεωφόρο Αγίων Σαράντα. Προβλέπεται αύξηση κατά 0,10 μονάδες, με δυνατότητα κατασκευής επιπλέον 6.680 τ.μ.
Στον Παπάγο, η πρόταση αφορά την οδό Αναστάσεως, όπου η αύξηση κατά 0,20 μονάδες θα μπορούσε να δημιουργήσει πρόσθετη δόμηση περίπου 6.000 τ.μ.
Τέλος, στη Λυκόβρυση, κοντά στη βιομηχανική περιοχή της Μεταμόρφωσης, προτείνεται αύξηση κατά 0,20 μονάδες, που αντιστοιχεί σε περίπου 3.500 τ.μ. πρόσθετης δόμησης.
Θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να χτίσουν έναν επιπλέον όροφο;
Η αύξηση του συντελεστή δόμησης μπορεί να επιτρέψει την κατασκευή περισσότερων τετραγωνικών μέτρων στο ίδιο οικόπεδο. Αυτό, σε ορισμένες περιπτώσεις, ενδέχεται να μεταφραστεί σε δυνατότητα δημιουργίας επιπλέον ορόφου.
Ωστόσο, η αύξηση του συντελεστή δεν σημαίνει αυτομάτως αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους. Για την κατασκευή ενός πρόσθετου ορόφου θα πρέπει να πληρούνται και οι υπόλοιποι πολεοδομικοί περιορισμοί, όπως το μέγιστο ύψος, η κάλυψη, οι αποστάσεις και οι ειδικοί όροι δόμησης.
Ενδεικτικά, σε οικόπεδο 500 τ.μ., αύξηση του συντελεστή κατά 0,20 μονάδες αντιστοιχεί σε δυνατότητα επιπλέον 100 τ.μ. δόμησης, εφόσον επιτρέπεται η αξιοποίησή τους.
Η τελική δυνατότητα εξαρτάται από τους όρους που θα ισχύσουν σε κάθε ζώνη, αλλά και από την απόκτηση των αντίστοιχων δικαιωμάτων μέσω της διαδικασίας μεταφοράς συντελεστή.
Πώς λειτουργεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελούν βασικό εργαλείο για την ενεργοποίηση της μεταφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Ο μηχανισμός επιτρέπει τη μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από ακίνητα στα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, προς άλλα ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε θεσμοθετημένες ζώνες υποδοχής.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου κτιρίου, ο οποίος δεν μπορεί να εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου του λόγω περιορισμών προστασίας, μπορεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις να αξιοποιήσει οικονομικά τα αντίστοιχα δικαιώματα.
Αντίστοιχα, ένας ιδιοκτήτης οικοπέδου εντός ΖΥΣ θα μπορεί να αποκτήσει πρόσθετα δικαιώματα δόμησης, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνοδεύουν τον σχεδιασμό, υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, οι οποίοι αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τ.μ.
Παράλληλα, η δυνητική δυνατότητα υποδοχής πρόσθετων οικοδομικών δικαιωμάτων στο σύνολο των 194 προτεινόμενων ζωνών εκτιμάται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τις τιμές των ακινήτων
Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης μπορεί να επηρεάσει την οικονομική αξία οικοπέδων που βρίσκονται μέσα στις προτεινόμενες ζώνες.
Ένα ακίνητο που αποκτά τη δυνατότητα να υποδεχθεί περισσότερα τετραγωνικά μέτρα ενδέχεται να παρουσιάζει μεγαλύτερο ενδιαφέρον για κατασκευαστές και επενδυτές, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση κατοικίας.
Ωστόσο, η επίδραση στις τιμές δεν είναι δεδομένη ούτε ομοιόμορφη. Θα εξαρτηθεί από το κόστος απόκτησης των δικαιωμάτων, τις τελικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, τις συνθήκες της αγοράς και τη δυνατότητα υλοποίησης νέων κατασκευών.
Επιπλέον, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών δεν συνεπάγεται απαραίτητα μείωση των τιμών πώλησης ή των ενοικίων, καθώς καθοριστικό ρόλο παίζουν η ζήτηση, το κόστος κατασκευής και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Ποιες επιπτώσεις μπορεί να έχει η πρόσθετη δόμηση στις γειτονιές
Πέρα από τις οικονομικές προοπτικές, ο σχεδιασμός δημιουργεί ερωτήματα σχετικά με την επιβάρυνση των υφιστάμενων υποδομών.
Η δυνατότητα προσθήκης εκατοντάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων μπορεί να αυξήσει τις ανάγκες για χώρους στάθμευσης, οδικές υποδομές, κοινόχρηστους χώρους και πράσινο.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε ήδη πυκνοδομημένες περιοχές, όπου η περαιτέρω οικοδομική ανάπτυξη πρέπει να εξεταστεί σε συνάρτηση με την κυκλοφορία, την πρόσβαση σε δημόσιες υπηρεσίες και την ποιότητα ζωής.
Άλλωστε, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει θέσει αυστηρές προϋποθέσεις για την εφαρμογή της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, με βασικό κριτήριο την προστασία της φυσιογνωμίας των περιοχών και την αποφυγή επιδείνωσης των συνθηκών διαβίωσης.
Πότε θα εφαρμοστούν οι νέοι συντελεστές δόμησης
Οι προτάσεις για τις 11 περιοχές αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού που περιλαμβάνει 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή σε 50 δημοτικές ενότητες.
Στον πρώτο κύκλο διαβούλευσης περιλαμβάνονται 91 ζώνες σε 26 δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1,85 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων.
Στη συνέχεια προβλέπεται να εξεταστούν ακόμη 103 ζώνες σε 24 δημοτικές ενότητες, μεταξύ των οποίων 37 στην Ανατολική Αττική.
Προς το παρόν, δεν προκύπτει συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να αξιοποιήσουν τις νέες δυνατότητες. Οι μελέτες πρέπει πρώτα να αξιολογηθούν και οι τελικές ζώνες να θεσμοθετηθούν.
Το επόμενο διάστημα θα φανεί ποιες προτάσεις θα εγκριθούν, ποιες θα τροποποιηθούν και με ποιους περιορισμούς θα επιτραπεί η πρόσθετη δόμηση.
Το ζητούμενο είναι εάν η αξιοποίηση των νέων οικοδομικών δικαιωμάτων θα συνοδευτεί από τις αναγκαίες παρεμβάσεις στις υποδομές, ώστε η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων να μη γίνει εις βάρος της καθημερινότητας των κατοίκων.