Στην Ελλάδα του 2026, η εύρεση μιας προσιτής κατοικίας εξελίσσεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση για χιλιάδες νοικοκυριά. Νέοι που παραμένουν στο πατρικό τους, ζευγάρια που αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας και εργαζόμενοι που διαθέτουν μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για το ενοίκιο βρίσκονται αντιμέτωποι με μια αγορά που χαρακτηρίζεται από υψηλές τιμές και περιορισμένη προσφορά. Την ίδια ώρα, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα εξακολουθούν να παραμένουν εκτός αγοράς, χωρίς να αξιοποιούνται. Πρόκειται για ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της ελληνικής στεγαστικής κρίσης: ενώ η ανάγκη για κατοικία αυξάνεται, ένα σημαντικό μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος παραμένει ανενεργό. Πόσα είναι τελικά τα κλειστά σπίτια και πόσα από αυτά θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν;
Το πραγματικό μέγεθος του προβλήματος
Η συζήτηση για τα κλειστά ακίνητα ξεκινά από έναν αριθμό που συχνά προκαλεί εντύπωση: περίπου 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες. Τόσες καταγράφηκαν στην απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2021, αντιπροσωπεύοντας ποσοστό άνω του 32% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός περιλαμβάνει και εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, οι οποίες δεν αποτελούν απαραίτητα ακίνητα που θα μπορούσαν να διατεθούν για μόνιμη κατοίκηση.
Εάν εξαιρεθούν αυτές οι κατηγορίες, το μέγεθος περιορίζεται σε περίπου 793.900 κατοικίες, δηλαδή σχεδόν 800.000 ακίνητα ή περίπου το 12% του συνολικού αποθέματος. Σε αυτό το τμήμα της αγοράς εστιάζει πλέον η στεγαστική πολιτική, καθώς εκτιμάται ότι ένα μέρος των συγκεκριμένων ακινήτων θα μπορούσε, με τις κατάλληλες παρεμβάσεις, να επιστρέψει στην αγορά. Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ότι όλες οι κατοικίες είναι κατάλληλες για άμεση κατοίκηση ή μπορούν να διατεθούν χωρίς προηγουμένως να αντιμετωπιστούν τεχνικά και ιδιοκτησιακά εμπόδια.
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα είναι η ηλικία των κενών ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν τον Μάιο του 2026, περίπου το 22% έχει κατασκευαστεί πριν από το 1960, ενώ σχεδόν το ένα τρίτο χρονολογείται από την περίοδο 1960–1980. Η παλαιότητα μεγάλου μέρους του αποθέματος συνεπάγεται αυξημένες ανάγκες επισκευών και ανακαινίσεων, αλλά και σημαντικό οικονομικό κόστος για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να το αξιοποιήσουν. Έτσι, ακόμη και κατοικίες που θα μπορούσαν δυνητικά να συμβάλουν στην αύξηση της προσφοράς, παραμένουν εκτός αγοράς.
Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν τα σπίτια κλειστά
Ένας από τους βασικότερους λόγους είναι το κόστος. Η ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος, ειδικά όταν απαιτούνται παρεμβάσεις σε ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, κουφώματα, θέρμανση και μόνωση, μπορεί να απαιτήσει κεφάλαια που αρκετοί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν.
Έρευνα της Alpha Bank, που πραγματοποιήθηκε από την εταιρεία QED, αποτυπώνει χαρακτηριστικά το πρόβλημα: το 42% όσων διαθέτουν αναξιοποίητη ή κενή κατοικία αναφέρει ως βασικό εμπόδιο το υψηλό κόστος ανακατασκευής ή ανακαίνισης. Το 21% επικαλείται προβλήματα συνεννόησης με τους υπόλοιπους κληρονόμους, ενώ το 15% αναφέρει ότι δεν υπάρχει ζήτηση για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Στην περίπτωση των κληρονομικών ακινήτων, οι εκκρεμότητες μπορεί να είναι ακόμη πιο περίπλοκες. Ένα διαμέρισμα μπορεί να ανήκει σε περισσότερους από έναν κληρονόμους, οι οποίοι δεν συμφωνούν για το αν θα το πουλήσουν, θα το νοικιάσουν ή θα αναλάβουν το κόστος της ανακαίνισης. Σε άλλες περιπτώσεις, η διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς δεν έχει ολοκληρωθεί ή υπάρχουν νομικά και ιδιοκτησιακά ζητήματα που εμποδίζουν την αξιοποίησή του.
Υπάρχει, επίσης, η επιφυλακτικότητα απέναντι στη μακροχρόνια μίσθωση. Ορισμένοι ιδιοκτήτες φοβούνται πιθανές ζημιές στο ακίνητο, καθυστερήσεις στην καταβολή ενοικίων ή χρονοβόρες διαδικασίες σε περίπτωση διαφωνίας με τον μισθωτή. Έτσι, ακόμη και όταν το σπίτι δεν χρησιμοποιείται, επιλέγουν να μην το διαθέσουν στην αγορά.
Το παράδοξο: λιγότερα διαθέσιμα σπίτια, περισσότερη πίεση στα ενοίκια
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες από αυτές είναι πραγματικά διαθέσιμες για όσους αναζητούν στέγη. Αυτό ακριβώς αναδεικνύει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, που δημοσιεύθηκε τον Ιούνιο του 2026.
Σύμφωνα με τα ευρήματά της, την περίοδο 2011–2021 το συνολικό απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3,5%. Παρ’ όλα αυτά, οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που διατίθεντο προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Την ίδια περίοδο, οι κατοικίες που παρέμεναν κενές χωρίς να προσφέρονται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση αυξήθηκαν από 1,71 εκατομμύρια σε 1,81 εκατομμύρια. Με άλλα λόγια, ενώ το συνολικό οικιστικό απόθεμα μεγάλωσε, το κομμάτι της αγοράς που ήταν πραγματικά διαθέσιμο για τους ενδιαφερόμενους περιορίστηκε.
Η στεγαστική πίεση αποτυπώνεται και στα ευρωπαϊκά στοιχεία. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά που διέθεταν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για έξοδα στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν μόλις 7,7%.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η εύρεση κατοικίας σε προσιτή τιμή γίνεται ολοένα και δυσκολότερη, ιδιαίτερα για νέους εργαζόμενους, ζευγάρια και οικογένειες με περιορισμένα εισοδήματα. Για πολλούς, το ενοίκιο απορροφά ένα δυσανάλογα μεγάλο μέρος του μηνιαίου προϋπολογισμού, περιορίζοντας τις δυνατότητες αποταμίευσης και δημιουργίας ενός αυτόνομου νοικοκυριού.
Πώς μπορούν να επιστρέψουν τα σπίτια στην αγορά
Η αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών αναδεικνύεται σε μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις της στεγαστικής πολιτικής. Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εισηγείται μια σειρά παρεμβάσεων για την επιστροφή ακινήτων στην αγορά, με φορολογικά κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση, ενίσχυση των προγραμμάτων ανακαίνισης, διευθέτηση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, αλλά και παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Στις προτάσεις περιλαμβάνονται, επίσης, συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας.
Το κρίσιμο, ωστόσο, δεν είναι μόνο να ανοίξουν τα χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα, αλλά να διατεθούν στην αγορά με μισθώματα που να είναι προσιτά για τα νοικοκυριά. Για να επιτευχθεί αυτό, απαιτούνται ουσιαστικά κίνητρα για την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων, λύσεις στα σύνθετα ιδιοκτησιακά ζητήματα και μέτρα που θα ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες να επιλέξουν τη μακροχρόνια μίσθωση, αντί να διατηρούν τα ακίνητά τους εκτός αγοράς.
Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το πρόγραμμα «Ανακαίνιση κατοικίας», το οποίο προβλέπει επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως και το 95% για την αναβάθμιση κλειστών και ανενεργών κατοικιών. Στόχος είναι να δοθεί στους ιδιοκτήτες η δυνατότητα να αποκαταστήσουν τα ακίνητά τους και να τα επαναφέρουν στην αγορά, διευρύνοντας το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα. Η πλατφόρμα έχει ανοίξει, ενώ οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να ενημερωθούν για τους όρους και τις προϋποθέσεις ένταξης.
Οι 800.000 κλειστές κατοικίες δεν αποτελούν, από μόνες τους, 800.000 έτοιμες λύσεις για τη στεγαστική κρίση. Αποτυπώνουν, όμως, μια σημαντική αντίφαση της ελληνικής αγοράς: τη στιγμή που χιλιάδες άνθρωποι δυσκολεύονται να βρουν ένα προσιτό σπίτι, ένα μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς. Και όσο αυτή η αντίφαση δεν αντιμετωπίζεται, η απόσταση ανάμεσα στην ανάγκη για στέγη και στην πραγματική δυνατότητα απόκτησής της θα εξακολουθεί να μεγαλώνει.