Από την 1η Μαΐου 2026, η διαταγή απόδοσης μισθίου περνά σε μια νέα φάση, καθώς επεκτείνεται και στις περιπτώσεις λήξης μίσθωσης, δίνοντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να ανακτούν το ακίνητό τους πιο γρήγορα, ενώ παράλληλα κατοχυρώνεται για τους ενοικιαστές ένα ελάχιστο εξάμηνο παραμονής για ομαλή μεταστέγαση.
Η αλλαγή εντάσσεται στο νέο θεσμικό πλαίσιο του Ν. 5221/2025 και επιχειρεί να λύσει χρόνιες στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων, όπου οι καθυστερήσεις στις δικαστικές διαδικασίες δημιουργούσαν αβεβαιότητα και για τις δύο πλευρές.
Τι αλλάζει με τη νέα διαταγή απόδοσης μισθίου;
Η βασική τομή της νέας ρύθμισης είναι ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν περιορίζεται πλέον μόνο σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων, αλλά επεκτείνεται και όταν η μίσθωση έχει λήξει, είτε πρόκειται για συμβάσεις ορισμένου είτε αορίστου χρόνου.
Με αυτόν τον τρόπο, οι ιδιοκτήτες αποκτούν ένα πιο γρήγορο και προβλέψιμο εργαλείο, αποφεύγοντας την πολυετή εμπλοκή σε δικαστικές διαδικασίες.
Πόσο χρόνο έχουν οι ενοικιαστές για να φύγουν;
Το νέο πλαίσιο προβλέπει σαφώς καθορισμένα χρονικά όρια. Ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον 6 μήνες για να αποχωρήσει από το ακίνητο, χωρίς να επιβαρύνεται οικονομικά.
Η προθεσμία αυτή προκύπτει από:
– 3 μήνες εξώδικης πρόσκλησης
– 2 μήνες μέχρι την εκτέλεση
– και τον συνολικό χρόνο διεκπεραίωσης της διαδικασίας
Στην πράξη, δημιουργείται ένα «δίχτυ προστασίας» για τη μεταστέγαση, κάτι που δεν υπήρχε με σαφήνεια στο προηγούμενο καθεστώς.
Πώς γίνεται η διαδικασία βήμα-βήμα;
Η διαδικασία ξεκινά μέσω δικηγόρου, ο οποίος συντάσσει την εξώδικη πρόσκληση και συγκεντρώνει τον σχετικό φάκελο. Ο φάκελος κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, συνοδευόμενος από το απαιτούμενο παράβολο.
Στη συνέχεια, ορίζεται πιστοποιημένος δικηγόρος από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, ο οποίος ελέγχει την πληρότητα των εγγράφων. Αν δεν υπάρχουν ελλείψεις, προχωρά στην υπογραφή της διαταγής, εκδίδεται το απόγραφο και κοινοποιείται στον ενοικιαστή.
Η διαδικασία αυτή μειώνει σημαντικά τον χρόνο που απαιτούνταν παλαιότερα για την έκδοση δικαστικής απόφασης.
Πότε απαιτείται κανονική δικαστική διαδικασία;
Παρά τη νέα δυνατότητα, η προσφυγή στο δικαστήριο παραμένει απαραίτητη όταν υπάρχουν διαφωνίες μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν:
υπάρχει αμφισβήτηση για τη λήξη της μίσθωσης ή όταν απαιτείται αξιολόγηση αποδεικτικών στοιχείων.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η υπόθεση οδηγείται σε κανονική εκδίκαση στο Πρωτοδικείο, διαδικασία που μπορεί να διαρκέσει μήνες ή και περισσότερο, λόγω αναβολών και ένδικων μέσων.
Τι ισχύει για όσους δεν πληρώνουν ενοίκιο;
Για τις περιπτώσεις οφειλής ενοικίων, το πλαίσιο παραμένει σε μεγάλο βαθμό ίδιο. Η συνολική διάρκεια της διαδικασίας υπολογίζεται περίπου στους 3 μήνες, ανάλογα με τις συνθήκες και τις καθυστερήσεις.
Η βασική διαφορά είναι ότι πλέον υπάρχει ένα ενιαίο και πιο ξεκάθαρο σύστημα για όλες τις περιπτώσεις, είτε πρόκειται για οφειλές είτε για λήξη σύμβασης.
Ποιος είναι ο ρόλος των δικηγόρων και της Δικαιοσύνης;
Η νέα ρύθμιση μεταφέρει σημαντικό μέρος της διαδικασίας στους δικηγόρους, περιορίζοντας την άμεση εμπλοκή των δικαστηρίων σε υποθέσεις που δεν απαιτούν ουσιαστική κρίση.
Αυτό σημαίνει ταχύτερη διεκπεραίωση, αλλά και μεγαλύτερη ευθύνη για την ορθή προετοιμασία του φακέλου.
Ταυτόχρονα, η Δικαιοσύνη αποσυμφορείται από υποθέσεις διοικητικού χαρακτήρα, διατηρώντας τον ρόλο της στις πιο σύνθετες διαφορές.
Τι δικαιώματα έχουν οι ενοικιαστές;
Οι ενοικιαστές δεν μένουν χωρίς προστασία. Διατηρούν το δικαίωμα να ασκήσουν ανακοπή κατά της διαταγής, εφόσον υπάρχουν βάσιμοι λόγοι.
Επιπλέον, μπορούν να ζητήσουν:
αναστολή εκτέλεσης ή ασφαλιστικά μέτρα, εφόσον κρίνεται ότι συντρέχουν ειδικές συνθήκες.
Στην πράξη, το νέο σύστημα προσπαθεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη των ιδιοκτητών για άμεση απόδοση του ακινήτου και στην ανάγκη των ενοικιαστών για εύλογο χρόνο προσαρμογής.