Μπροστά σε ένα νέο τοπίο βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς η κυβέρνηση ενεργοποιεί ένα πλέγμα παρεμβάσεων με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, τον περιορισμό της πίεσης που προκαλεί η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τη βελτίωση της φορολογικής συμμόρφωσης στην αγορά ακινήτων.
Οι αλλαγές αγγίζουν σχεδόν κάθε πτυχή της αγοράς: από τα Airbnb και τις μεταβιβάσεις ακινήτων έως τον τρόπο πληρωμής των ενοικίων, τα δημοτικά τέλη, τις φορολογικές ελαφρύνσεις και τις αντικειμενικές αξίες.
Νέα εμπόδια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η κυβέρνηση επεκτείνει τους περιορισμούς στην εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές όπου διαπιστώνεται έντονο στεγαστικό πρόβλημα.
Στόχος είναι να επιστρέψει μεγαλύτερος αριθμός κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, καθώς σε πολλές γειτονιές η προσφορά διαμερισμάτων έχει περιοριστεί σημαντικά λόγω της τουριστικής εκμετάλλευσης.
Παράλληλα αυστηροποιούνται οι έλεγχοι, ενώ προβλέπονται υψηλά διοικητικά πρόστιμα για όσους παραβιάζουν τους περιορισμούς.
Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις
Ιδιαίτερη προσοχή θα χρειαστεί από ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε περιοχές όπου ισχύουν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Σε περίπτωση μεταβίβασης, τα ακίνητα ενδέχεται να χάνουν το δικαίωμα άμεσης επανένταξης στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης όσο διαρκούν οι σχετικές απαγορεύσεις, κάτι που επηρεάζει την εμπορική τους αξία και τις επενδυτικές αποφάσεις.
Τέλος τα μετρητά στα ενοίκια
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τον τρόπο καταβολής των ενοικίων.
Η ηλεκτρονική πληρωμή μέσω τραπεζικού συστήματος καθίσταται ουσιαστικά μονόδρομος, καθώς η χρήση μετρητών θα συνεπάγεται απώλεια φορολογικών και οικονομικών κινήτρων τόσο για τον ενοικιαστή όσο και για τον ιδιοκτήτη.
Το μέτρο στοχεύει στην πλήρη καταγραφή των μισθώσεων και στον περιορισμό της φοροδιαφυγής.
Έρχεται νέο δημοτικό τέλος στα ακίνητα
Αλλαγές έρχονται και στις επιβαρύνσεις που εισπράττουν οι δήμοι μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος.
Το νέο μοντέλο θα συνδέει την επιβάρυνση με την αξία του ακινήτου, τα τετραγωνικά μέτρα και τα χαρακτηριστικά του, ενώ κάθε δήμος θα διαθέτει μεγαλύτερη ευχέρεια στη διαμόρφωση του συντελεστή χρέωσης.
Για τους ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει ότι το τελικό κόστος θα διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά σπίτια
Η κυβέρνηση επιχειρεί να ενεργοποιήσει το μεγάλο απόθεμα κλειστών κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς.
Οι ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν τέτοια ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση ή θα αποσύρουν κατοικίες από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να επωφεληθούν από πλήρη φορολογική απαλλαγή στα σχετικά εισοδήματα για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Το μέτρο θεωρείται κρίσιμο, καθώς εκτιμάται ότι εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν αναξιοποίητες σε ολόκληρη τη χώρα.
Φορολογικό κίνητρο για ανακαινίσεις
Παράλληλα παραμένει σε ισχύ το πρόγραμμα φορολογικών εκπτώσεων για εργασίες αναβάθμισης κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων.
Οι ιδιοκτήτες που πραγματοποιούν δαπάνες για ενεργειακές παρεμβάσεις, επισκευές ή αισθητικές βελτιώσεις μπορούν να μειώσουν σημαντικά τον φόρο εισοδήματός τους τα επόμενα χρόνια.
Η προϋπόθεση είναι οι συναλλαγές να γίνονται ηλεκτρονικά και να δηλώνονται κανονικά στις φορολογικές αρχές.
Στο βάθος οι αντικειμενικές αξίες και ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές
Πέρα από τα άμεσα μέτρα, η αγορά περιμένει δύο κρίσιμες αποφάσεις που θα επηρεάσουν τις τιμές και τις επενδύσεις.
Η πρώτη αφορά το καθεστώς του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες μετά τη λήξη της σημερινής αναστολής. Κατασκευαστές και επενδυτές θεωρούν ότι η διατήρηση του σημερινού καθεστώτος είναι απαραίτητη για να μην αυξηθεί περαιτέρω το κόστος αγοράς.
Η δεύτερη αφορά την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών. Με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων να έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, σε πολλές περιοχές έχει δημιουργηθεί μεγάλη απόσταση μεταξύ πραγματικών και φορολογικών αξιών.
Οποιαδήποτε προσαρμογή θα επηρεάσει φόρους μεταβίβασης, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές και δημοτικά τέλη, γι’ αυτό και το οικονομικό επιτελείο εξετάζει αντισταθμιστικά μέτρα ώστε να περιοριστούν οι επιβαρύνσεις.