Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο διαχείρισης των πολυκατοικιών και των απλήρωτων κοινοχρήστων προετοιμάζονται στο πλαίσιο του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, που επεξεργάζεται το υπουργείο Δικαιοσύνης. Στόχος είναι να ενισχυθεί ο ρόλος του διαχειριστή, να επιταχυνθεί η είσπραξη των οφειλών και να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα που προκαλούν οι ασυνεπείς ιδιοκτήτες. Μεταξύ των προτάσεων που εξετάζονται βρίσκεται και η προσκόμιση βεβαίωσης μη οφειλής κοινοχρήστων πριν από τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.
Το πρόβλημα αφορά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς οι καθυστερήσεις στην καταβολή των κοινοχρήστων δημιουργούν οικονομικά κενά, τα οποία συχνά καλούνται να καλύψουν οι υπόλοιποι ένοικοι.
Τι αλλάζει με τα απλήρωτα κοινόχρηστα;
Μία από τις βασικές παρεμβάσεις που βρίσκονται υπό επεξεργασία αφορά τη δημιουργία ταχύτερης νομικής διαδικασίας για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων.
Σήμερα, οι διαχειριστές αντιμετωπίζουν σημαντικές δυσκολίες όταν κάποιος ιδιοκτήτης αρνείται να καταβάλει τις υποχρεώσεις του. Οι διαδικασίες διεκδίκησης μπορεί να είναι χρονοβόρες, ενώ η κατάσταση περιπλέκεται όταν ο οφειλέτης κατοικεί στο εξωτερικό ή δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία επικοινωνίας.
Με το νέο πλαίσιο επιδιώκεται να περιοριστούν αυτές οι δυσκολίες και να αποκτήσουν οι διαχειριστές αποτελεσματικότερα μέσα για την αντιμετώπιση των οφειλών.
Παράλληλα, προβλέπεται σαφέστερος καθορισμός των αρμοδιοτήτων και των ευθυνών του διαχειριστή, ώστε να περιοριστούν οι αμφισβητήσεις γύρω από τις αποφάσεις και τις ενέργειές του.
Θα απαιτείται βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων για την πώληση ακινήτου;
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) για τη σύνδεση των οφειλών κοινοχρήστων με τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Σύμφωνα με την πρόταση, όποιος επιθυμεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα θα πρέπει να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητα κοινόχρηστα.
Η συγκεκριμένη δήλωση προτείνεται να εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr και να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να αποτραπούν περιπτώσεις κατά τις οποίες ιδιοκτήτες μεταβιβάζουν ακίνητα αφήνοντας πίσω τους σημαντικές οφειλές προς την πολυκατοικία.
Η ρύθμιση, εφόσον υιοθετηθεί, θα αφορά και περιπτώσεις στις οποίες τα ακίνητα ανήκουν σε τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Προς το παρόν, πάντως, πρόκειται για πρόταση και όχι για υποχρέωση που έχει ήδη τεθεί σε ισχύ.
Πώς θα εισπράττονται τα κοινόχρηστα από ιδιοκτήτες που βρίσκονται στο εξωτερικό;
Ένα ακόμη ζήτημα που εξετάζεται αφορά τις περιπτώσεις ιδιοκτητών οι οποίοι διαμένουν εκτός Ελλάδας και δεν ανταποκρίνονται στις οικονομικές υποχρεώσεις τους.
Έχει προταθεί να επιτρέπεται η επίδοση διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης, αντί να απαιτείται η αναζήτηση του ιδιοκτήτη μέσω του υπουργείου Εξωτερικών και των διπλωματικών αρχών.
Η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να μειώσει σημαντικά τον χρόνο και τη γραφειοκρατία που απαιτούνται για τη διεκδίκηση των οφειλών.
Το ζήτημα έχει αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία λόγω της αύξησης των αγορών ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού, μεταξύ άλλων και μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Σε αρκετές περιπτώσεις, τα διαμερίσματα παραμένουν κενά για μήνες, χωρίς να υπάρχει εύκολη επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες τους.
Πόσες πολυκατοικίες επηρεάζονται από τις αλλαγές;
Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής που επικαλούνται φορείς της αγοράς, περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες βρίσκονται σε 218.150 πολυκατοικίες με τουλάχιστον έξι διαμερίσματα.
Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί σχεδόν στο 50% των κατοικιών της χώρας, ενώ περίπου οι μισές από τις συγκεκριμένες πολυκατοικίες βρίσκονται στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.
Παράλληλα, εκτιμάται ότι το 50% έως 60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων αναφέρει ότι τα μέλη του εξυπηρετούν περίπου 150.000 πολυκατοικίες και περισσότερες από ένα εκατομμύριο οικογένειες σε ολόκληρη τη χώρα.
Τα στοιχεία αναδεικνύουν την έκταση του ζητήματος και την ανάγκη να υπάρχουν σαφείς κανόνες για τη διαχείριση των κοινών οικονομικών υποχρεώσεων.
Τι συμβαίνει όταν ένα διαμέρισμα παραμένει κλειστό;
Τα κλειστά διαμερίσματα αποτελούν μία από τις συχνότερες αιτίες διαφωνιών στις πολυκατοικίες, ιδιαίτερα όταν οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι δεν πρέπει να συμμετέχουν σε κοινές δαπάνες επειδή δεν χρησιμοποιούν το ακίνητο.
Ωστόσο, η μη χρήση ενός διαμερίσματος δεν συνεπάγεται αυτομάτως απαλλαγή από όλα τα κοινόχρηστα. Οι σχετικές υποχρεώσεις εξαρτώνται από τη φύση της δαπάνης, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και την ισχύουσα νομοθεσία.
Χαρακτηριστική είναι περίπτωση οικιστικού συγκροτήματος 66 κατοικιών στην Κηφισιά, όπου, σύμφωνα με μαρτυρία διαχειρίστριας, διαμέρισμα που είχε αγοραστεί από επενδυτή του εξωτερικού συσσώρευσε οφειλές κοινοχρήστων ύψους 7.500 ευρώ.
Η δυσκολία επικοινωνίας με τον ιδιοκτήτη καθυστέρησε την αντιμετώπιση του προβλήματος, ενώ ακόμη και μετά τη μερική τακτοποίηση της οφειλής άρχισαν να δημιουργούνται νέες εκκρεμότητες.
Ποιες νέες αρμοδιότητες θα αποκτήσει ο διαχειριστής;
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας αναμένεται να αποσαφηνίσει το θεσμικό καθεστώς του διαχειριστή, καθορίζοντας με μεγαλύτερη ακρίβεια τις αρμοδιότητες, τις υποχρεώσεις και τη δυνατότητα εκπροσώπησης της πολυκατοικίας.
Σήμερα, αρκετοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν να αναλάβουν τη διαχείριση, καθώς καλούνται να αντιμετωπίσουν οικονομικές εκκρεμότητες, τεχνικά προβλήματα και διαφωνίες μεταξύ των ενοίκων.
Συχνά οι γενικές συνελεύσεις δεν πραγματοποιούνται λόγω περιορισμένης συμμετοχής, ενώ σημαντικές αποφάσεις καθυστερούν επειδή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες.
Αυτό επηρεάζει εργασίες όπως η συντήρηση ανελκυστήρων, οι επισκευές υδραυλικών εγκαταστάσεων, η πυρασφάλεια, η κεντρική θέρμανση και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Η αποσαφήνιση των κανόνων επιδιώκεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων και να περιορίσει τις προσωπικές αντιπαραθέσεις που συχνά παραλύουν τη λειτουργία μιας πολυκατοικίας.
Πότε θα εφαρμοστούν οι αλλαγές στις πολυκατοικίες;
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας εξακολουθεί να βρίσκεται στο στάδιο της επεξεργασίας και δεν έχει ανακοινωθεί συγκεκριμένη ημερομηνία εφαρμογής των προτεινόμενων αλλαγών.
Το τελικό περιεχόμενο των ρυθμίσεων θα καθοριστεί μετά την ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας.
Μέχρι τότε, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές εξακολουθούν να λειτουργούν με βάση το ισχύον νομικό πλαίσιο και τους κανονισμούς των πολυκατοικιών.
Το ζητούμενο είναι οι νέες διατάξεις να διασφαλίσουν ότι οι συνεπείς ιδιοκτήτες δεν θα επωμίζονται διαρκώς το κόστος όσων δεν πληρώνουν, χωρίς παράλληλα να δημιουργούνται υπέρμετρες ευθύνες για τους διαχειριστές.